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信息影響著人們對消費或投資、投機行為的選擇,而人們的消費或投資、投機行為又直接影響著房價。如果說這是一個循環,那麼,通過錯誤的信息,影響甚至左右人們的消費、投資、投機選擇,就能間接影響或左右房價,從而,形成有利於自己的『良性循環』。因此,纔有了中國房價連續10餘年在既得利益集團的掌控下直線上漲。
中國房地產市場中的信息,被既得利益集團利用得可謂淋漓盡致。目前與房地產相關的信息,基本掌握在房地產開發商與政府有關部門手中,在有關部門信息公開不到位的情況下,開發商成了發布相關信息的最權威人士,並因此被媒體追捧,一些開發商成了明星,並一直發展到他們自己也把自己當成大明星為止。有關部門和地方政府即使公布相關信息,也都是最大限度地讓數據『體現』自己的利益。因此,在中國房地產市場中,不僅開發商提供的數據與政府部門經常衝突,地方政府與有關部門彼此提供的數據,也往往是天壤之別。民眾根本無法得到真實的信息。在中國房地產市場,謊言因此鵲起。
許多人在判斷中國樓市走勢的時候,都會強調土地資源的稀缺性,認為土地的稀缺是房價最強大的支橕力量。因為這個誤區,人們相信了開發商給出的房價將永遠只漲價不跌的邏輯。
我們不妨從五個方面剖析這一問題:第一,被開發商囤積的土地(包括未被統計在內的)和被各地土地儲備中心儲備的土地量加總在一起,足可以滿足未來至少10年以上的房地產開發。
僅被開發商囤積的土地,有三份報告清晰地反映了這一點:(1),2007年8月,建設銀行研究部發布的《下半年經濟金融形勢分析與預測》報告顯示:2001年初至2007年5月份,房地產開發商累計購置土地面積21.62億平方米,但實際僅開發完成12.96億平方米,不足購置面積60%,相當數量的土地被囤積和倒賣;(2),國務院發展研究中心於2007年9月16日發布的《中國房地產企業競爭力研究報告》披露,房地產企業土地購置面積越來越大,全國最大的『地主』是碧桂園,截至2007年7月末,總土地儲備量已經達到了驚人的4500萬平方米;(3),北京師范大學金融研究中心撰寫的《中國房地產土地囤積及資金沈淀評估報告》於2007年12月4日發布,報告估測:到2007年底,房地產開發商囤地約10億平方米。以鍾偉為核心的課題組成員最後得到的結論是:地價對房價的佔比不是推動房價的決定性因素,供地方式和規模的改變,導致的房地產市場嚴重的供求失衡,纔是推動房價飆昇的關鍵。
這些囤積的土地量是什麼概念呢?僅以碧桂園囤積的4500萬平方米土地計算。根據北京市公布的『十一五期間住宅建設規劃』,『十一五』期間,北京將新增商品住房建築面積約9250萬平方米、約90萬套,4500萬平方米土地即使是建築面積,也已經相當於北京市『十一五期間住宅建設規劃』的近一半!4500萬平方米土地如果是平面面積,假設容積率為2.5,其建築面積總和則已超過北京市『十一五』期間新增商品住房建築面積總和!(詳見《上海證券報》2007年9月18日)。這僅僅是囤積在一個開發商手中的土地面積!
另據2007年2月25日的《南方都市報》報道:全深圳市目前約有20平方公裡閑置土地,其中也包括部分房地產用地。這20平方公裡的閑置土地已相當於深圳近年來每年新批准的建設用地總量。開發商囤地嚴重,一直是深圳房價快速上漲的重要原因。去年10月,按照深圳市國土部門公布的數據,自2004年以來,深圳共批准房地產用地435宗,當時已開發完成及部分開發完成的用地只有92宗。有業內人士估計,深圳房地產用地至少約有7平方公裡左右,囤積在開發商手中超過兩年未開發。
這還沒有包括未被統計在內的數據(這一定又是一個觸目驚心的數據),同時,也沒有包括各地土地儲備中心儲備的土地,而土地儲備中心代表政府履行對土地的統一征用、統一收購、統一儲備、統一出讓職能,其儲備的土地是動態增加的。
顯然,所謂中國土地的稀缺性,是通過囤積等方式,人為制造出來的謊言,意在制造緊張氣氛,推動房價上漲。
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