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因為剛結婚而有著置業計劃的黃震並沒有著急。雖然近期他頻頻在各大售樓處留下自己的電話號碼,但他仍然想再『等一等』。果然,幾天後,他又接到金地·灣流域售樓處打來的電話,被告知該樓盤正推出現金返利的優惠,『可立刻減免10萬元』。
事實上,不僅是浦東三林板塊爆發價格優惠戰,上海市其他板塊的樓盤也紛紛開始借促銷之名降價。分析人士指出,目前上海樓市整體情況並不樂觀,類似萬科、金地這樣的全國性房企,由於戰線過長,『降價銷售,快速回籠資金是其惟一出路』。
『搶先跌就是搶商機』2006年的降價急先鋒大華集團也在近期加入了降價隊伍。位於浦東北蔡板塊的錦繡華城項目,7月初的售價為1.8萬~1.9萬元/平方米,8月初均價調至1.35萬元/平方米,降幅達27%左右。而大華另一樓盤——陽城貴都項目,也從最初的1.8萬元/平方米降至1.5萬元/平方米。
在房價素來堅挺的上海市中心區,也開始出現樓盤降價。位於靜安區的君御豪庭(查看地圖)項目,7月新開房源報價41800~44000元/平方米,但目前成交均價僅為33575元/平方米;位於普陀區的中遠兩灣城(查看地圖),最初價格定為1.95萬元/平方米,如今已調整為1.7萬元/平方米。
『按照目前的情況,搶先跌就是搶商機。』滬上房地產知名專家蔡為民(蔡為民博客,蔡為民新聞,蔡為民說吧)表示:『市場好的時候大家都跟著漲,帶頭衝漲者甚至坐享暴利;但市場不景氣時,一旦有樓盤跌價大家也就只能跟著跌,否則寸步難行。』
『這都是市場經濟體制運作下的必然規則,如果因為捨不得降價而沒有跟上腳步,只會因小失大。』蔡為民說。
但也有分析人士認為,目前上海樓盤不可能大規模降價,因為未來的行情同樣不明朗。『一旦規模性降價,則可能導致更多的降價預期,甚至引發退房事件。』
在佑威機構研究中心主任薛建雄看來,未來上海樓市的價格戰不可避免。他指出,目前上海樓市的成交特點是,一些知名的中高檔樓盤在降價之後可以獲得很好的銷售業績,但也導致其他樓盤滯銷,從而使得樓市更加低迷。『在這樣的競爭壓力下,為了提高銷售業績,大多開發商只有被迫采取降價的方式促銷,從而進一步引發價格戰。』
收縮戰線回籠資金今年7月,萬科實現銷售面積36萬平方米,銷售金額總計31.1億元,同比分別下滑27%和15%。這是自今年6月萬科首現銷售面積同比下滑以來,再次出現明顯的業績拐點。
今年下半年,上海萬科的銷售重點為寶山羅店板塊的萬科琥珀園,售價在1.1萬元/平方米以上。然而,項目周邊的美蘭湖頤景園(查看地圖)價格約為6000元/平方米,順馳·美蘭湖二期開盤價也僅在7000元/平方米左右。
上海順創投資有限公司地產分析師朱佳民認為,目前全國性品牌房企都遇到了類似的情況。『與2006年不同的是,這次樓市的觀望氛圍是全國性的,所以戰線越長的房企會越有壓力,如何縮短戰線快速回籠資金是當前務必要考慮的問題。』
在朱佳民看來,金地降價的情況與萬科相同。受7月85億元增發方案未獲批准的『打擊』,8月初位於上海嘉定的金地·格林世界大跌3000元/平方米,而金地·灣流域新推的精裝修房單價僅為1.3萬元/平方米左右,『這都是金地回籠資金的表現』。
雖然今年上海的住房供應量較往年有所縮減,但9月份預計有30個樓盤開盤或推出新房源。多數開發商都盼望在『金九銀十』期間達成整年的銷售指標,而這勢必會引發更多的降價。
多數分析人士對今年下半年的上海樓市走向並不樂觀。他們指出,一方面是上海開始建設160萬平方米的經濟適用房,另一方面則是近來退地事件的增多導致市場預期進一步下滑,『恐怕未來樓市只會進一步低迷』。
薛建雄亦認為未來市場並不會好轉。『現在只是短期內宏觀經濟面發生改變,資金的流動性從過多轉為不足,開發商可以通過降價的方式來回籠資金。但如果宏觀層面長期持續目前的狀況,上海樓市將進入漫長的低迷期。』薛建雄如是說。
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