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『房流感』加速蔓延
吉林省長春市一向被視為『慢半拍』的二線城市,全國樓市瘋漲時,它沒有大漲;一些城市房價下跌時,它也波瀾不驚。但是,今年上半年,『房流感』也傳染了這個城市。2008年以來,不僅消費者觀望情緒濃厚,紛紛捏緊錢袋做壁上觀,開發商也踟躕不前。長春市今年計劃出讓土地800萬平方米,上半年只完成了100萬平方米,土地多次流拍。
『房子不好賣了』,已成開發商最大心病。今年1-6月份,長春市商品房銷售235.79萬平方米,同比增加12.3%;成交金額81億元,同比增加29%;成交均價3435.7元/平方米,同比增加14.9%。
但是,與開竣工面積相比,銷售壓力明顯增加。據統計,1-6月,長春商品房批准預售面積411萬平方米,同比增長113%,其中住宅358萬平方米,同比增長125%;累計可售商品房713萬平方米,同比增長53%,其中住宅502萬平方米,同比增長65%,與增速超過100%以上的可供銷售面積相比,12.3%的銷售增長速度明顯偏低,使得銷售壓力增加。
在市場的重壓之下,長春樓市展開促銷大戰,開發商普遍采取低開快跑的營銷策略。6月6日,中海國際社區以2677元/平方米的起價橫空出世,引發樓市震動,6月7日,保利·羅蘭香谷開盤,3800元/平方米起價,開盤價格遠低於人們的心理預期;7月27日,澳海·東方1號開盤起價2988/平方米,又是一個超低起價……各種優惠對樓市有所觸動,但遠未達到市場所期冀的效果。除中海和保利等個別品牌地產的樓盤之外,大多數樓盤銷售仍舊進展緩慢。
長春樓市只不過全國的一個縮影,來自國家統計局的數據表明,今年以來,全國大多數城市都出現了交易量停滯或下降的趨勢。眼下,不僅開發商叫苦連天,就連一些政府官員也希望國家政策能『區別對待』,對二三線城市不要『一棍子打死』。據了解,近日,廈門、長沙等地紛紛出臺新政,8月份開始實行購房優惠政策,包括購房入戶、降稅、購房補貼等等,以圖救市。
樓市走勢成為『有獎競猜』今年7月29日,長春市人大常委會政情通報會報告指出,『城建推進帶來房地產業的發展……但由於居民持幣觀望,購房需求有所下降,長春房地產開發投資增速在下半年有放緩的可能性。』這是長春官方首次對08年下半年房地產趨勢發表言論,有業內人士認為,該報告雖然措辭理性而平穩,但放出的信號卻不容忽視。僅在一月前的長春房交會上,長春房地產管理局的數據還是『房價下半年平穩』,而現在,政情通報會傳達的信息使房價又開始變得不可確定,樓市走勢再度成為買賣雙方的『有獎競猜』。
『去年這個時候,別人問我最多的是,房價還會漲嗎;今年問的最多的是,房價能跌嗎?』長春房地產業內資深人士顧永超說。
記者在購房網上搜索發現,近期預言房價漲跌的言論比比皆是。有網友認為長春房價下降幅度不會太大,甚至可能小幅上漲,馬上遭到其他網友『痛扁』,『降是必須的--深圳都降了』,有網友猜測長春房價將下降至2000-2500元,立刻又有網友反擊,『經濟適用房都2200-2400元了,醒醒吧』……
長春房地產報總編助理馬峻嶺認為,經濟學不是佔卜學,現在對於樓市來講,什麼樣的預言都可能成空。因為2008年的國際經濟形勢變化太快,再高水平的專家也很難把握那些全球范圍內的突發事件,所以很難用常規理論來考量同樣風雲變幻的樓市,誰也無法預測下一步會發生什麼。
與其坐等『救市』,不如奮起『自救』其實,市場不好預測,並非不等於沒有規律可循。
在長春略顯冷清的上半年樓市中,有兩處樓盤卻是『異數』,這兩個樓盤開盤當天即創下3億元和6億元的銷售佳績,並且奇貨可居,要『搖號』買房。究其原因,一是品質好,二是性價比合理。盡管其每平方米5000元左右的均價在長春已屬高價,但是仍然贏得購房者的青睞。
這兩個樓盤的成功,給長春房地產市場注入了一劑『強心劑』:與其坐等『救市』,不如奮起『自救』。現在,有越來越多的開發商開始回歸產品。長春的一位開發商說,今天的房地產市場和影視市場一樣,走入了低迷期。但在影視界,總會不時地有那麼一兩部作品讓人叫好又叫座,這就是『作品』的力量。開發商也要把產品當作『作品』來做,纔會在競爭中佔有一席之地。
某外埠房地產企業進入東北後用一年半的時間研究東北市場,又用了將近一年的時間研究長春八裡堡區域,細分了高端消費人群。『我們的經營理念就是把產品當作品來做』。該公司副總經理劉文說。
長春澳海房產副總經理張浩說,『目前我們公司的調控重點在於量的積累。只要我們做好品質、練好內功,哪怕等到市場回暖時賣現房,也能從容應對。』
『風物長宜放眼量,』長春房地局局長劉海山說。今年上半年,長春土地市場供應充足,開發面積和可供銷售面積成倍增加,而房地產市場呈現出價量齊漲的局面,說明市場需求未減,空間很大。據劉海山測算,保守估計,長春房地產市場每年正常需求量為500萬平方米左右;按照建設部小康住宅規劃要求,未來3年,僅擴大人均面積一項,長春市每年要增加住宅面積260萬平方米;此外,隨著城市化進程加快,長春市每年還將至少有50萬平方米的住房需求。即使去掉三者之間的重疊部分,長春市場需求空間也十分可觀。
劉海山認為,長春房地產市場長期向好,但是對於個體開發企業,目前的關鍵是能不能找准自己的定位,比如,在500萬平方米中你能佔多少?然後決定多乾還是少乾,快乾還是慢乾,做品牌還是打快拳。
『過分追逐樓市趨向和走勢的心態,本身是一種帶有賭博性質的下注。要永遠立於不敗之地的辦法,只有永遠認真踏實地做好你面對的每一件人和事,落實到樓市上,也就是要講質量,講誠信,練內功,重管理。』長春房地產報總編助理馬峻嶺說。
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