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從年初的死不降價,到二季度花樣翻新的促銷,開發商一直避諱價格直降,但進入7月份以來,尤其到了8月份,京城特價房蜂擁而至,各大樓盤紛紛推出『直降』計劃,京城樓市真的在降價了!
中原地產李文傑(李文傑博客,李文傑新聞,李文傑說吧)認為,目前北京房價已經比年初跌去10%-15%,預計年內還要降價10%,從表面上看來,開發商似乎將不得不面臨賠錢賣房。
『就以去年高價拿地的地價來折算,開發商的開發成本,算上各種活動經費和回扣,最好地段最好的房每平米的成本不會超過6000元,基本上在1000-6000元/平米之間。』一位在數家地產公司擔任過銷售總監的地產人士告訴記者。目前的降價,仍遠遠未能觸及開發商的暴利空間。
特價房蜂擁進入8月,北京各大樓盤爭先推出特價房,力度從6、7月份的『買就送』到了『直跳』,個別樓盤直接降價,價格每平米下降1000-4000元不等,折扣則突破9折,甚至最低打到6.6折。
北京國企天鴻地產率先於7月29日掀起『直跳』旋風,在門戶網站公然打出廣告——讓房價回到兩年前!天鴻旗下位於北京東五環外的萬象巴德公寓,3期新盤每平米從此前的13000元降至8960元,每平米直降4000元,價格已降到2007年初水平。
隨後主要地產網站都在顯著位置列出北京特價房源信息,諸如『現價均價下調2000』、『直降3200元/平米』、『最高降價18萬』的廣告信息蜂擁而至。
而降價風潮已經不僅限於五環外的近郊和大戶型,開始波及四環內,甚至二環部分樓盤價格也開始松動。最新開盤的中信誠,地處菜市口東南角,未來地鐵7號線和4號線將在此處交叉匯集。但目前適逢房地產盤整時期,生不逢時的中信城僅以均價每平米18500元低價入市。之前南二環已經開盤的同類型樓盤最低均價也達到21000元/平米,周邊的西絨線胡同26號,起價34000元/平米,均價達40000元/平米,中信城低於周邊達21500元/平米。
近日,崇文門附近的國瑞城、富貴園兩大樓盤,也聯手舉辦『夏日超值大禮包』促銷活動,推出了最低折扣7折以下的限量特價房等優惠措施,並成為北京首家最低折扣突破7折的在售樓盤。
明降昇級而在各大樓盤的業主論壇中,無數業主都在擔心和不滿新開樓盤降價導致自己手中已有房產的縮水,並叫喊著如何向降價開發商討回此前的多付款。
在萬年花城的業主論壇,有業主爆出個別新推特價樓盤降價幅度每套達40萬,而天鵝灣新推特價房,其中一棟大戶型,降價幅度接近80萬。
『我買的保利的房,當時選了一套南北通透的,每平米16500元買的,可我最近從售樓處獲悉,同類型的房目前報價每平米15000元,目前保利還在做一些迎奧運打折活動,每套房還能再降價1萬元左右。』保利百合花園一業主說,據了解,他正在聯系別的業主,希望能讓保利百合花園給前期購房者送裝修,以平衡目前降低的房價。
『主要周邊有新項目低價入市,給我們帶來了很大的銷售壓力。』一知名樓盤銷售負責人告訴記者,因去年先期入市的樓盤售價較高,目前面對降價,最擔心會給公司前期項目帶來惡果。
『但橕下去很難,銷售形勢確實不好,目前的樓市,確實有個別樓盤在直接降價了,而已經不僅僅限於7月份以前花樣翻新的促銷了。』該負責人告訴記者。
而在今年年初,面臨房地產市場進入回調的局勢,盡管銀行收緊銀根,但開發商們仍在堅持,不肯降價;但進入第二季度,許多開發商眼看政府態度堅決,一方面貸款無門,一方面資本市場融資難以獲批,更重要的是購房者進入觀望中,陷入資金鏈緊張狀況中的開發商們不得不花樣百出。當時北京各個樓盤項目都開始不同程度地展開促銷活動,如買房送車、送旅游、送車位甚至買房送房,希望能夠回籠資金緩解資金鏈問題,但促銷攻勢下,北京樓市並未出現往年的購銷兩旺。
而據統計,7、8月份,京城入市新盤無論環比還是同比仍出現大幅度下降。奧運會作為空前的體育盛會,必定會分散人們對樓市的注意力,8月樓市供需雙雙觀望,新開盤項目數量大減。購房者觀望現象將會繼續導致簽約量的走低,甚至更低。
而此時,部分無力支橕的開發商終於松動了一直拉緊的價格底線,開始了真槍實彈的降價。
『北京樓市量價齊跌已經是不爭的事實,從目前北京市的樓市來看,8月的價格已經比今年年初的價格跌去了10%-15%。』李文傑指出。
降價難觸6000元/?評成本北京的房價終於下降了!這對眾多無力購房者無疑是一件值得慶賀的事情,而對一些開發商來說,在推出特價房時,也紛紛聲稱賠本出售,降價是否真的觸動了開發商的利潤空間?還是僅僅觸動了其暴利空間?
李文傑認為,在2008年上半年,樓市跌去的部分還只是業主利潤的部分,但是到了下半年,當前價格下跌已經開始令賣房人賠本出售了,這種情況的出現無疑是成交量長期低迷造成的結果。
『房子每平米的成本基本上在1000-6000元/平米之間,越是大型的開發商,其開發成本就越低。』上述地產人士告訴記者,目前的降價,只是小幅調整,遠遠沒有觸及到開發商的利潤空間。
如此看來,開發商的利潤空間還遠沒有觸及。
該人士告訴記者,目前開發商最發愁的是銀行貸款難的問題,許多開發商當時拿地都是空手套白狼,利用銀行貸款作為啟動資金,隨後再循環貸款,以便於每個月償還利息,但目前銀行收緊銀根,導致部分開發商資金鏈出現問題,開發商的利息償還隨之出現問題。
『但開發商寧願將房屋折價抵押給民間信貸機構以獲取資金,也不願意降價,開發成本低,使他們即使押房也有利可圖。』該人士告訴記者,這是房地產商能夠死橕著不降價的根本原因。而因為民間信貸機構利息較高,將會分去開發商的暴利,更多開發商目前仍在尋求各種辦法從銀行貸款。
下半年仍要降價盡管部分開發商松動了價格底線,但更多的開發商還希望能死橕著不降價。
據記者了解,有不少開發商取消了8月的銷售計劃。『既然市場低迷,不如給員工放暑假,將銷售計劃安排在金九銀十。』一位地產商認為,北京仍然存在較強的剛性需求,如果堅持到9月份,購房者可能會結束觀望。
實際上,目前雖然許多樓盤推出了特價盤,但記者在踩盤時了解到,因為不少樓盤的特價僅限於部分尾盤,並針對VIP客戶,許多購房者仍然難以買到如願的特價房。
富貴園雖然聲稱推出了最低折扣7折以下的限量特價房,但據記者了解,其僅有三四套一樓的特價房,130平米送70平米地下室和60平米花園,原價25000元/平米,送後相當於7折17000元/平米。保利地產一位負責人指出,2008年下半年樓市整體市場平穩,局部地區有昇有降,局部地區在2007年存在開盤價格過高的情況,目前仍有降價空間。
李文傑則認為,目前北京樓市的成交量比2006-2007年的平均月成交量少50%以上,北京市購房投資者所佔購房人中的比重或許超過40%甚至更多,這一輪的回調始於成交量,始於擠掉投資者的泡沫,因此按照這個估計,樓市當前的10%-15%的調整是不夠的,到年底前,應該還有10%的減價空間。至於明年的樓市,應該更多的關注經濟整體的上昇幅度,如果今年價格一次調整到位,2009年可以預見將會平穩發展,如果今年仍未調整到底,那麼2009年這種調整將還會持續。
『按照開發商的成本和目前房價計算,如果真要擠掉開發商的暴利,房價至少還需要降兩年,但這要看政府的決心,是不是真要去動開發商的奶酪。』上述地產行業人士告訴記者。
調 查二手房頂不住了
本報記者王冰凝北京報道
當京城一手樓市面臨『寒冬』,降價回款之際,二手房市場各家中介公司的日子也一樣不好過,從今年7月起,北京市場二手房交易價格也出現了今年以來的首次下跌。這迫使二手房中介公司一方面縮減門店、裁減員工以節流,同時也開始走出傳統的二手房業務,嘗試在一手房代理領域分得一份羹。
二手房成交價格略降在北京的新房供量以及成交量持續縮減的背景下,7月份,北京市場二手房交易價格也出現了今年以來的首次下跌。
根據21世紀不動產監測數據顯示,7月北京二手商品住房買賣成交量環比6月下降了10.9%,成交價格下跌3.6%。
『掛牌價格並沒有下降,主要是成交價格有所下滑。』華亮經紀相關負責人告訴記者,隨著一手房不斷促銷降價,北京二手房業主信心不斷動搖,甚至使某些業主產生了恐慌的心理,導致成交價格開始小幅下滑,少數物業成交價格甚至出現了幅度較大的下調。
據該負責人介紹,有一位客戶在CBD商圈有一套房,去年原本可以205萬售出,但該客戶沒有及時出手,隨後該區域房價一直有下跌趨勢,加上該客戶心理素質較差,眼看房子從去年掛牌到今年上半年,一直沒有售出,客戶擔心房價不斷下跌,即從5月份開始不斷在看房過程中給意向購房者下調房價,最後竟以185萬元將該處物業轉手。
『北京二手房價格一向比一手房抗跌,目前一手房降價,二手房價格也小幅回落,短期內北京房價下調趨勢已在所難免。』京展擔保地產分析師戴曉光認為。
二手中介公司分羹一手樓盤
眼看二手房市場行情慘淡,京城一些二手房中介公司開始嘗試代理一手樓盤,希望在此市場領域中分得一杯羹。
據記者了解,目前大小經紀公司都開始涉足一手樓盤的代理,或者與開發商合作,共享資源。
『以前樓市景氣的時期,開發商大都不願意理睬經紀公司,因為當時房子賣得很好,他們不需要我們的資源,而我們幫他們賣房子還要拿他們的返點,但現在很多開發商開始和我們聯系合作,以便共享客戶資源。』華亮經紀相關負責人告訴記者。
戴曉光則告訴記者,因為一手樓盤和二手房交易均不景氣,擔保公司的業務也受到極大影響,一些擔保公司也開始做起了售樓業務,通過利用自身擁有的投資客戶資源,與開發商合作,將其運用到一手樓盤的銷售中,以拓展業務。
個 案『找業務員就會有折扣』
本報記者王冰凝北京報道
『如果你有意願購買,戶型130多平米的房,可以給你算到12000元/平米。』8月21日,在電話中,萬年花城的售樓人員告訴李女士。
李女士較早看中萬年花城的房,但因為價格從開盤時的均價4500元/平米直奔15000元/平米,李女士一直沒有捨得出手。近日,李女士在網上看到萬年花城樓盤價格開始做特價,忍不住前來諮詢。
萬年花城位於北京花鄉,佔地82公頃,總建築面積約200萬平米,作為緊鄰北京西南三環的領袖大盤,名盤效應引領該盤近年來價格上漲迅猛。
進入8月份,因為樓市持續低迷,北京多個樓盤挖空心思以奧運為由頭,紛紛推出特價房。『中國每產生1塊金牌,開發商通過焦點房地產網發布4套特價房,普遍低於市場價兩成。』超過20個樓盤加入了焦點房地產網的該項特價房活動。這些樓盤包括萬年花城、歐郡香水城(論壇像冊戶型樣板間新聞)、天鴻東潤楓景(論壇像冊戶型樣板間新聞)、天鵝灣、東外公館(論壇像冊戶型樣板間新聞)(查看地圖)、孔雀城(論壇像冊戶型樣板間新聞)(查看地圖)、保利西山林語(論壇像冊戶型樣板間新聞)(查看地圖)、納丹堡(論壇像冊戶型樣板間新聞視頻)(查看地圖)和橡樹灣(論壇像冊戶型樣板間新聞視頻)(查看地圖)等。
其中萬年花城特價房價格從15000元/平米降到12000元/平米,每套房差不多降價40萬元不等;東潤楓景幾乎所有戶型降價20萬到50萬不等;天鵝灣因為是大戶型,最大的一套特價房降價接近80萬。
這些借奧運為由頭降價的樓盤引起眾多老業主的不滿。萬年花城一位業主甚至發帖呼吁:『救救我們萬年的業主!救救我們的房子!房子降了40萬?斷供還是退房?』並要求開發商要不送家具電器,要不退房,要原款退房。
『正是擔心以前的老業主難以平衡,所以目前很多開發商盡管銷售業績很差,但也不敢輕易降價。』萬年花城一售樓人員告訴記者。
記者於8月20日分別聯系了萬年花城、天鵝灣等樓盤的售樓處,相關人士均稱已經退出焦點房產網的特價房活動。
但8月21日,意向購房者李女士仍從萬年花城一售樓人員處證實,目前意向客戶通過業務員買房,仍有許多戶型可以享受特價折扣,即每平米直降3000元,均價12000元/平米。
據記者了解,目前許多樓盤售樓處雖然對陌生客戶聲稱沒有特價房,以避免因為降價消息引起老業主的退房或者斷供。但實際上售樓處將折扣和特價房直接下放到業務員手中,給一些VIP客戶或者意向客戶相應的折扣,從而更容易在目前淡季下將尾盤出手。
『現在表面上還是僵持,但有部分樓盤開始對VIP客戶和意向客戶降價了,是真的降價。』一樓盤售樓人員告訴記者,為了避免影響老業主的情緒,許多樓盤降價並沒有大肆宣傳,就算找奧運會為由頭,也不敢大力推廣。
但該人士認為,很多樓盤的降價可能會持續下去,找業務員就會有折扣,主要是近期新開盤的樓盤價格壓低了,嚴重影響了2007年和2008年初入市的樓盤的銷售,當時的開盤價比較高。
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