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股市太不給奧運『面子』了,不僅沒迎來萬眾期盼的『奧運行情』,反而再度大幅下挫,跌破2400點,退到2006年下半年的水平,億萬股民被套,淒淒慘慘戚戚。另外還有一撥難受的人:去年以來買過房的和眼下准備買房的人。
去年高位入市的人難以接受房價下跌,心理正承受巨大壓力的是房子已淪為負資產的部分深圳業主。而有購房計劃的人目前一樣忐忑不安,因為不知房價是會繼續下跌,還是盤整後仍像前幾年那樣重新進入上漲通道。
決定樓市走向的因素很多,如宏觀經濟周期、房價泡沫程度、城市化進程、貨幣政策等,但也有些指標可以從側面預示樓市發展趨勢,股指就有這種神奇的功能。在一些國家和地區,股市和樓市的走向非常一致,而且股市稍稍走在樓市前面,在一定程度上可以預示樓市走向。
我國臺灣的股指從1987年的1000點飆昇到1990年2月的12682點,其後崩盤,到1990年年底狂跌至2700點,而臺北房價由1990年二季度的每坪28.79萬臺幣(一坪=3.30378平方米),降至第四季度的每坪27.21萬臺幣,僅下跌了5.5%。直到1991年,房地產泡沫纔正式破滅,然而房價並未出現暴跌,而是持續幾年的陰跌。
日本的情況類似。日經指數從1985年的12000點上漲到1989年底的39000點,然後暴跌到1990年底的20000點;而地價的下跌則姍姍來遲,以1991-1992年的跌幅最大,1992年3月與1991年3月相比,跌幅達20%以上,其後步入長期陰跌;到2002年,日本六大城市的土地價格下跌了約80%,與日本股票市場的跌幅相近。
其共同的規律在於:房價上漲與股市上漲幾乎是同步進行的,但在股市回落時,房價回落的時間較股市遞延,且房價調整的幅度小於股市,顯示出房市穩定度優於股市。股票和房地產同屬資本品,但前者的投資投機特征較後者更為鮮明,因此對於市場的敏感度更高,當心理預期發生改變時,先是股票投資者紛紛奪路而逃,接著樓市投資者陸續撤離。
內地房地產市場從去年第四季度開始調整,業內絕大部分人都認為調控政策是主因,很多人都忽視了同期股市的變化。2007年10月16日,股市達到階段性頂峰,上證指數從6124點開始下跌,今年4月首次跌穿3000點大關,至今已低至2400點左右,累計大跌逾60%,這跟日本、中國臺灣當年的股價崩盤情況非常相似。而樓市調整稍晚於股市,今年上半年一二線城市成交量大幅萎縮,但房價依然小幅增長,但按目前市場態勢,下半年將出現整體性小幅下跌。
實際上,除了股市指標領先於樓市指標外,股市對於樓市具有明顯的單向作用力。在股價高漲期,『財富效應』顯現,股民的虛擬資產快速膨脹,讓其覺得成了『有錢人』,刺激包括車市和樓市在內的消費行為;在股價下跌期,『財富效應』消失,投資者虛擬產品縮水甚至被套,讓其覺得重歸『窮人陣營』,花起錢來變得縮手縮腳,像房產這樣的大額商品,更不敢染指。
我們常說中國住房市場的剛性需求有多旺盛,在工業化、城市化快速推進的情況下,這是實情,但如果投資、投機者都不玩房產了,那麼樓市也不可能很快鬧騰起來。從某種程度上分析,想要知道房地產市場何時回暖,不妨密切關注股市走向。
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全垮了!悲哀!