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隨著青島房地產市場的發展,近幾年以來湧現出不少高端樓盤,就其所處地段、項目定位、社區規劃、戶型設計、配套設施、物業服務及營銷方式等方面綜合分析來看,均有別於普通住宅,呈現出獨特而鮮明的特色。
作為房地產市場的『風向標』,高端物業的發展走勢歷來為業界內外所關注。綜合近些年的市場結論來看,高端產品有著較強的抗風險能力,在市場轉暖的時候,定位高端的產品上漲會比普通住宅快,而且在房地產市場銷售價格上漲的過程中,它是在拉動整個價格上漲;在下跌的過程中,它抗跌的能力相對較強。因此,在目前多數樓盤銷售放緩的情況下,青島高端物業的走勢及市場情況尤其受到市場各方的關注。
高端項目日漸增多從前幾年在青島樓市關注度較高的TOP·頤和國際、瑞納康都、恆基·新天地、麗都國際、海信·清泉墅等單價在萬元以上的樓盤,到現在的柏麗·瀾庭、瑞納·紫域、凱悅中心、麥島金岸、香港置地、維多利亞廣場、東海路9號等,活躍在青島市場的高端樓盤日漸增多,甚至吸引了不好周邊及外地客戶的眼球。
除了目前在售的高端項目,市場潛層還有不少項目呼之欲出,比如業界所傳的天泰馥香谷三期、去年在青島住交會亮相的『王府』別墅,市南核心地段的鼎盛時代及拍賣不久的凍粉廠地塊等,隱藏於市場表面之下的類似項目不在少數。而這些項目必將擇機進入市場,搶佔青島高端市場的份額。
『青島市在售項目大多都是奔著有錢人去的,80%的樓盤都定位於20%的有錢人。』記者在采訪高端住宅話題時一位業內朋友士感慨的說,『高端住宅只做金字塔塔尖上人群的生意。』此話一定程度上代表了青島地產大鱷們的市場心態。柏麗·瀾庭、凱悅中心、東海路9號、香港置地、海信·燕島國際、維多利亞廣場等等,價位都在萬元以上,有的項目售價甚至已經接近3萬元。看看近幾年的青島樓市,花園洋房、精裝豪宅、酒店式公寓、總裁官邸、獨棟別墅等主打產品及字眼充斥我們的眼簾。
『隨著老百姓收入水平的提高,這逐漸成為一種趨勢,並且這種趨勢將越來越大。因為原來只有金字塔尖上的那幾個人有這樣的需求,但是現在塔尖以下的人也逐漸開始對「高端」有了興趣。』某地產公司一位銷售經理這樣分析他所理解的高端市場。
上一條:京高檔住宅價格停止持續上漲調整將繼續
生態環境成主要砝碼
縱觀青島房地產市場,高檔住宅產品主要集中在市南沿海一線、即墨溫泉別墅區及嶗山南麓等區域,並逐漸呈現向北部樓市發展的趨勢。綜合以上諸多高端樓盤聚集區域的特點分析,生態環境的優勢相對於其它地區十分突出。沿海一線自然以特有的海景資源優勢及無可比擬的地段領先市場,嶗山南麓綜合『山、海』兩項景觀,而即墨溫泉別墅區則有山景、海景及海水溫泉等豐富的資源吸引客戶。
隨著高端市場的日漸發展和高端住宅項目的日漸增多,業內人士指出,生態環境將是未來高端住宅市場主要競爭點之一。購房者在選擇高端住宅產品時,最重要的一個指標比較樓盤的生態環境質量,而其它因素,諸如產品的創新、先進技術的使用等,在競爭激烈的市場環境下,各樓盤之間相差不大且大多可以復制。
比如前段時間鋼琴家郎朗來到青島演出的時候,無意間到即墨溫泉度假區參觀芭東小鎮的精裝修獨棟別墅,被當地的獨特景觀和資源吸引,加上項目本身的建築特色也是原汁原味的歐美風格,使得游遍世界各地之後的郎朗對其深愛有加,隨即下單買下一套精裝獨棟別墅。再以市南沿海一線的柏麗·瀾庭為例,由於地處奧帆賽場地附近,本身地段優勢已經極為明顯,加上奧帆賽場地的獨特觀景效果,使得該項目在多個指標上均得高分。
高端樓盤就是高總價?幾年前,我們還習慣把位於市中心、價格高些的項目稱作『高端樓盤』,現在這種說越來越不適用了。例如在如今的李滄東部,也出現了單價在8000元以上的住宅產品,而綜合其品質等各方面因素,除了所處地段有待推敲和期待之外,其他諸多方面均讓購房者『芳心暗許』。
此外,隨著傳統的市中心可開發土地的減少,以及萬科、中海、綠城、保利等品牌開發商的進駐,原來並不為高端客戶所關注的市北、四方、李滄等地,在幾個樓盤的帶動之下,也逐漸向著高端市場市場靠攏。
如此,何謂高端住宅?高端住宅究竟高在哪裡?記者在采訪中了解到,高檔住宅作為體現城市居住形象的住宅建築,業界的定義不一,但大致需涵蓋以下七大要素:地段稀缺性或傳統性、特色的建築外觀、氣派舒適空間、景觀資源豐富、卓越的物業管理、卓越安防配備和昇值潛力。
業內專家認為,高端樓盤並不僅僅局限於房屋本身,稀缺的地段是目前區分是否高端的一個重要指標。同時,高端產品在設計方面追求品位也是一個重要特征。所謂品位,不是通常意義上的片面追求材料的高檔或昂貴,而是經過精心設計打造出具有內涵的氛圍,追求自然化、園林化。
除此之外,在更多地關注房子本身外,小區內的人文素質也成為高端住宅的重要內容,這也是各高端項目都將目光對准高端客戶的原因之一。比如瑞納·紫域,在前期產品定位時就鎖定一群有著共同生活理念、品味相近的客戶群體,在市區繁華地段築就一處棲居之所。
高端市場出路有多寬?對於青島高端房地產市場,不少分析機構認為,雖然整體供應量會有所增加,但由於市場需求有所積累,政策趨勢也逐步明朗,即使在目前市場整體環境下,市場出路仍被看好。
首先看購房者為何要買高端住宅。一直從事高端樓盤銷售的李經理表示,首先,人們的居住理想已經超越單純的居住,開始追求更加舒適與方便、建築的風格、社區景觀、教育配套及樓宇的科技含量,而這種舒適是需要昂貴成本的。其次,地處於城市中心地塊是『高端』價高的原因之一,因為人們對城市便利的依賴還是很強,尤其是在當今時間就是金錢的社會中,高收入群體往往會選擇商圈環繞、生活配套設施便利的高級公寓。再次從投資角度講,投資就是為了昇值,高檔住宅的投資價值通常大於居住價值,換句話說,核心地區的高檔住宅投資價值大於中低檔住宅。
在采訪中,幾位高檔住宅項目的負責人都不約而同地告訴記者:青島有活躍的民間資本,有很多世界知名企業,有錢人多,高檔產品的需求量自然大,雖然面臨日漸激烈的競爭,但市場出路還非常不錯,而這也是不少開發企業染指高端物業的原因之一。
從事外貿行業的王先生近幾年一直跟蹤高端住宅,並且自己在多個高檔樓盤都購置有房產。他認為高端住宅消費有三大特點:一是目標客戶對價格敏感度低,不易受調控的影響;二是本地購房者所佔比例高,且其中多以自住為主;三是客戶大多有購房經歷,且多次次置業或終極置業者多,也正是因為這樣,在戶型設計、業主私密性等方面要求很高。
綜合來看,青島高端房地產市場的競爭日漸激烈,雖不免存在產品同質化及定位差異化不明顯等問題,但各個項目都有自己的鮮明特色,並且生態環境優勢明顯,無論開發商、購房者還是業界專家都對高端物業後市發展持樂觀態度。
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