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文前提要:『看漲型』房產究竟什麼樣?還是讓專家來給出我們答案。為此記者采訪了多位業內知名專家,他們認為就目前而言,『看漲型』房產多存在於一線城市,位於市中心核心地段或者具有發展潛力的區域內,而且綜合品質較高的樓盤,更易成為『看漲型』物業。
這次,我們特意采訪了多位業內知名專家,來解析『看漲型』房產所具備的特點。當然,為了能夠對這個概念有更加深入地了解,還采訪了港、臺地區的房產專家,請他們結合當地的具體情況,來分析『看漲型』房產在市場中的具體表現。
集中在一線核心城市
——北京大學經濟所房地產金融中心主任馮科
當前『看漲型』房產主要分布在一線核心城市,諸如北京、上海、廣州等。在他看來,一線城市的配套設施完善程度要比其他二線城市高得多,而且市場需求也更為旺盛。同時,目前通脹壓力仍然不小,而作為抵御通脹最好的投資品種,不動產尤其是優質不動產項目將會更加受到投資者的歡迎。
如在北京市中心城(查看地圖)區,政府已經投入大量的資金用於改善交通、商業等共建配套設施,比如建設了多條軌道交通改善交通狀況,也推出了不少商業項目優化商業氛圍,這會讓附近的住宅小區直接受益,從而使得房產昇值潛力更大。
地段好的稀缺性房產
——中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞
房地產市場在今後很長一段時間內仍會處於上昇的通道中,主要是由於受到城市化進程、以及改善型需求和部分剛性需求等各種因素綜合影響。其中,城市化進程所產生的市場需求,在一定程度上使得房地產市場呈現供不應求的格局,而這種格局在未來一段時間內不會改變。
樓市中確有『看漲型』房產的存在。我認為那些確實具備稀缺性的房產,地段好、配套完善,在低迷時期它的價格變化不會很大。
區域成長性決定增值空間
——復旦大學房地產研究中心主任華偉
就目前的情形而言,具有成長性的區域內,房產『看漲』的成分越大。首先需要承認的是,位於市中心核心地段、而且品質不錯的樓盤應該被列為『看漲型』房產。這類物業由於自身品質不錯,而且配套設施完善,因此市場認可程度很高。如位於上海靜安寺、廣州五羊新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)板塊內的高品質樓盤價格,近期價格並未下調。
不過,區域的成長性會起到更大的決定作用。可以說,區域的成長空間和潛力決定房產增值空間的大小,這當然與政府的投入密不可分。比如對於已經相對比較成熟的板塊來說,可能在隨後的一段時間內,其上漲動力和空間都不會很大,這是因為缺少了政府的投入。結合市場具體情況,就上海而言,目前值得關注的熱點有虹橋交通樞紐站建設、與世博會相關的濱江板塊以及迪斯尼有關的板塊等,都會有很大的上昇空間。
當然,不是所有與這些熱點區域沾邊的房產都會成為『看漲型』物業,其自身的品質也是一個不可忽略的因素。比如住宅小區的規模不能太小,周邊配套設施也應該完善,同時細節部分也不能忽略,如小區綠化、車位等都必須滿足要求。
傳統高檔樓盤聚集區最抗跌
——香港中原地產董事局主席施永青
我在香港地產已整整30個年頭,也親歷了香港樓市在20世紀90年代的兩次大調整。在1997年亞洲金融危機期間,香港地區房價普遍下跌,但其中有部分區域房價調整幅度要低於市場水平。房價回調幅度較小的區域主要集中在半山、山頂以及南區等傳統高檔樓盤聚集區域。
當樓市走出低迷時期,『看漲型』樓盤則會率先發力,而且漲幅也要超過市場平均水平。香港房地產市場泡沫破裂之後,樓市經歷長達6年的低迷時期,到2003年『非典』纔開始回暖。據我觀察,香港樓市的回暖也是以位於半山、南區等傳統核心板塊高檔樓盤價格出現上漲為標志的。
中心區豪宅超跌後反彈最快
——臺灣房地產業專家蔡為民
臺灣地區同樣也經歷過樓市泡沫破裂的過程,房價出現大幅調整。臺灣樓市在1993年前後跌至谷底,市場整體水平平均跌幅達5成。但在臺北同樣也有一些樓盤的價格回調幅度不大,如臺北信義計劃區的豪宅只有15%左右。
臺灣樓市差不多也在2003年開始反彈,其中臺北市信義計劃區內的豪宅價格在隨後的日子裡接連攀昇,整體價格上漲了將近2.5倍,而臺灣地區其他一些普通的公寓的上漲幅度則要低得多,只有50%左右,兩者漲幅相差很大。
建築設計直接影響住宅品質
——著名高檔住宅設計專家、五合國際集團副總經理嚴濤
建築設計對於小區品質的影響是顯而易見的。我曾參與過國內最為昂貴的別墅項目——佘山1號,深刻感受到住宅建築設計是如何影響住宅品質的。
建築設計是一個寬泛的概念,就整個住宅開發項目來說,包括規劃、建築物的設計和景觀設計等內容,都會對住宅小區的品質產生不小的影響,也就是說,要通過建築設計讓住宅小區適宜居住。
就規劃而言,同樣地塊,怎樣通過規劃,讓更多的房子都擁有景觀效果;或者是如何通過規劃減少噪音的影響;或者實現最佳的采光、通風效果。而對於沒有外部景觀的地塊,如果在內部進行彌補,這些都需要通過整體規劃來實現。當然,整體規劃還要考慮到一些禁忌,如靠近醫院,則有必要淡化其對購房者的心理影響。
而對於建築物方面設計而言,則是購房者普遍關心的房型設計、大樓外觀設計等等。好的房型設計應該是滿足居住宜居需求,如門窗應盡量避免正對嘈雜馬路,或者空間各功能系統的合理搭配,以及避免功能居室出現尖角與梁柱。而對於外觀設計而言,則涉及到購房者的審美觀,因此一定要處理得當。在這方面購房者需要關注還有建築結構設計,因為這涉及到住宅小區的安全性能。
如果從建築設計方面進行考量,哪類開發商容易開發出『看漲型』物業呢?對於部分注重資金快速回籠,開發節奏很快的企業,對建築設計方面所投入的資金不會超過行業平均水平。而對於那些注重品牌,資金實力雄厚的企業來說,則願意在這方面予以更多的資金投入,開發的樓盤品質相對要好一些。而一些小開發商則因為資金實力等各方面原因,在這方面投入的力度不會很大,甚至會出現偷工減料的情形。
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