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在南京河西區土地價格頻頻『縮水』、南部新區『准地王』6月底慘淡流拍之後,緊挨著『准地王』的一個住宅項目,日前僅以高出『准地王』樓面地價不足千元的銷售單價入市,令市場『愕然』。
樓盤以土地價格為參照來銷售實屬罕見,目前在南京河西區奧體板塊,住宅銷售均價普遍過萬元,這一挨著『准地王』的住宅項目卻以5300元/平方米的低價入市,給南京南部新區土地市場帶來了不小壓力。
『跳水價』甩盤
這一挨著『准地王』的樓盤,緊靠南京地鐵二號線終點站,首推單價5300元/平方米。該項目銷售人員對《第一財經日報》表示,現在已進入前期登記預訂,預訂方式是以1萬元購買一張VIP卡,憑借此卡在開盤當天抵扣1.5萬元購房款。目前均價為5300元/平方米,開盤當天優惠後整個項目均價將為4900元/平方米左右。
『目前南京樓市整體觀望氣氛較濃,一般的促銷手段和價格折扣已很難打動消費者。』上述銷售人員坦言,定價低是為了『快速銷售』。記者通過知情人士了解到,這一樓盤還沒有解決『小產權房』的歷史性問題,不過銷售人員則對本報記者稱:『可以辦房產證,但是時間未定。』
『由於土地性質懸而未決,這一樓盤以約5000元/平方米價位上市本身是個案,但這也說明開發商為促銷已在可承受的前提下壓縮利潤。若是該樓盤最終成功辦下產權證,那將對周邊樓盤形成不小的價格衝擊。』南京當地代理行一位資深人士對本報記者稱。
『有若乾家開發商已將原定於8月份的開盤計劃無限期推後。』南京中原地產交易中心主管李千娥對本報記者稱。據南京網尚機構的分析:從供銷對比看,今年1~6月商品住宅累計供銷比為1.21,呈現供大於求的態勢,其中6月份成交量同比下降幅度達到53%,僅有去年月均成交量的68%。
地價高昂難倒開發商
『事實上開發商已在努力降價,可是受限於土地成本,降價幅度往往不大。從河西市場來看,目前上市的項目基本上都是在2003年之後所獲取的土地,既定的土地成本使他們在目前市場中進退兩難。』李千娥對本報記者分析稱,已有其他板塊的樓盤也醞釀以低於市場價2000元/平方米的價位衝擊市場,但就『降價幅度』經銷商與開發商仍在膠著之中,沒有最後定論。
與『跳水』房價相比,『地價』雖日漸縮水卻依然高昂,這也成為土地市場不景氣的原因所在。在4900元/平方米的住宅項目入市前2個月,與該項目一橋之隔的南京河西南部新區首幅住宅開發用地因無人報名而流拍。這一總價為17.7億元的土地被坊間稱為『准地王』,樓面地價近4000元/平方米。若加上建工成本、營銷成本以及財務成本等,『准地王』只有賣至8000元/平方米以上纔能回收成本。
同時,與『准地王』同天出讓的河西中部一地塊,最終以底價成交,樓面地價4882元/平方米。而去年10月相對位置還不如該地塊的一幅地塊,曾被仁恆地產以6.4億元拍得,樓面地價6861元/平方米。由此可見,一年之內地價『縮水』近30%。
南京中原房地產市場研究中心統計數據顯示,今年1~6月份,南京共出讓土地28幅,較去年同期減少10幅,土地出讓面積183.89萬平方米,同比也減少31.66%。南京網尚機構主任胡光輝指出,在沒有政策變化和其他因素影響下,下半年南京房地產市場將繼續保持調整態勢,月度成交量維持在去年月度的七成左右,土地市場難有明顯起色。
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