一、背景：南寧是北部灣的總司令部，也應該是未來北部灣的消費中心。

　　二、購買力分析：南寧是中國最早出現城市空心化價格層次的城市，也就是越邊遠的區域產品價格越好賣。而近三年南寧集中了華南而外，靠消費拉動增長最明顯的三大指標，消費價格指數增幅為24%，投資增長與經濟發展均達到18%的增幅，而同期注入資金總量/純消費額/失業率三項指標為國事機構關注。

　　三、潛在因素：如同當年深圳，政府給的是特區；現在的北部灣即將被打造為第二個香港，給的除了政策還有資源與人力，甚至推出了一些先進的虛擬與實體結合的營銷模式，上次企業管理協會講座的『企業家與商業模式』誰更重要，實際有廣西之名。

　　伴隨創意產業的引入，服務業的昇級，再加上本地消費的拉動，以及南寧的宜居性，我們有足夠的理由相信南寧將步北京後塵，成為國內房價最強勁的城市。

　　南寧還具備西南輻射性，其轄下的幾個城市向上將集中在此消費，不容忽視。

　　一、購買力：北京具備一定的人文特色，又因為做了首都，所以應該是許多人安家置業理想之地，也就是意願在北京居住的人口非常多，按照營銷的說法，這些都是購買力。北京容許一般城市為多的人口，是因為這個城市上述特色造成的彈性，也就是同樣版圖的城市，因為首都，因為人文底蘊，其容納的常住與流動人口都要多些。

　　再在這個層面上看購買力與房價漲跌的判斷。

　　首先就是投資價值明顯強於他類城市的同樣程度的判斷。不要說奧運會帶來短租的興旺，即使是奧運後，租賃市場與其他城市比也應該有些優勢，做為各類中心，各類新型產業的集中之所，人帶來的與樓市最為相關的就是買房人不擔心其投資價值，即使在房價出現下跌甚至拐點，從整體而言，稍加思考，容易得出此地物業投資價值長期向好的結論，因此，北京任何時候都會吸引投資者的目光，從而，投資型消費在北京樓市是長期存在的，這是一支看漲的力量。

　　其次就是產品結構獨特帶來至少在數字上北京房價不會出現專家預言那樣的盤整或劇跌。由於人口原因以及城市特色，北京吸引的人力素質與所擁有的資源量都強於國內其他城市，另外其獨特的地理位置，導致高質量人口相對所佔比重較大，因此，在北京開發的產品中，中高檔住宅往往較國內其他城市為強。

　　再進一步說，由於用地的有限性以及前幾年調空時代推進，囤積土地非常明顯，未來可供地必然向外發展，在別的城市也許城郊無法做出與城內較勁的性價比，但北京就是北京，左擁廊坊右有唐山出則天津入則內蒙與東北，任何地方的輻射力都不可忽視，因此，越遠的地方照樣能夠做中高檔產品，照樣不愁市場，故可以推斷，以中高檔產品為主的供應結構會持續下去，這又是一支推漲的力量，至少能夠保持數字上的上揚。

　　二、政府作為：在我國基本有三類行業，一類是成熟的有政策依據並有調控的，另一類是試點性質的新興行業，夾縫中的為第三類，也就是既不合法，但也無法可違的行業，而北京的政策敏感性遠超過其他城市，因此非成熟行業尤其是上述的二三類行業，在北京容易生根，這是造就優質購買力的溫床。

　　另外，北京做為中國窗口，必然以和諧為基調來著眼於城市規劃與發展，自然地，其保障住房政策的透明度與供應量，都優於其他城市，這對房價有何影響呢？表面上看是稀釋房價的因素，是對市場消費者的分流，實則不然，因為透明與適當公正，容易讓土著居民以及符合保障條件的人群非常簡單地判斷出自己能否進入政府的保障視線或范圍，因此，在這裡不存在兩難置業人群，不會出現大面積的游離於政府與市場之間的消費群，這為提示開發商判斷市場前景非常有利，而雲集了國內最優開發力量的房企，自然不會放過每一個可能利潤最大化的舉措，從而也會導致房價上漲具備比較優勢。

　　再則，北京與南京的根本不同在於，南京政府推出一房一價會獲得正面效應，而北京如果出臺一項本地特色的舉措，由於其首都效應，容易為人們所理解為是政策的先導，對各地有效仿引導功能，因此，出臺個性措施的機會少機率低，且較為慎重。正因如此，北京市場的政策影響面實際窄於其他城市，如土地的大限，那個時候國內其他城市早已實現了市場化供應，而北京晚一年纔按照八三一大限進行土地管制。

　　綜合看來，北京做為市場經濟的窗口，其市場化表現與基本面應該大於其他城市，即使全面建設政策市，北京也會存在純市場化的樓市，因此其降價機能或基因弱於國內其他城市。

　　三、漲跌特性：正常的市場，漲跌依賴於市場供求力量的博弈。但在市場化程度表現得應該更為充分的首都北京，其漲跌特性反映在房價數字方面反而不會敏感，也就是不會出現快漲與快跌，為什麼呢？

　　從技術上看就是租賃市場會支橕著二手市場的蓄水作用；從社會因素看，皇城根兒的位置，樓市本來就是看政策風向做文章的事情，誰也知道槍打出頭鳥，木朽於林風必摧之的道理，一般出現湯臣一品現象的機會較少；從市場因素來看，北京因為人口，人口素質，消費力，地段所包含的多因素等原因，其市場定位與產品細分化會更為具體且細化，導致做為大類物業類型進行統計的房價數字受到市場供應的平滑，也不是說，其他城市按檔次按物業類型分類基本能反映房價的水平，在北京沒有用，這也就為開發商根據市場需求決定出貨速度與出貨量准備了條件，說穿了，北京的捂盤機制與囤積效應優於其他城市，這也是導致北京房價反響不如國內其他明星城市強烈的根本原因之一。

　　未來北京因為承擔更多國際化城市的窗口功能，房價漲跌都不會出現過盛情況，相反城市化/剛性需求/輻射力/投機與投資價值/推漲的交通與城市設施因素/產品定位與市場區隔化/三級市場更為緊密地關聯等導致房價變動的因素，無一例外地推漲的居多，放跌的居少甚至沒有明顯的理由，唯一可能出現致跌因素就是政府不作為或行政乾預房價，但前已述及，考慮到北京的政策示范效應，除非國家確定通過行政控制房價措施來穩定樓市，否則致跌因素的出現機率為零，房價能不漲？

　　四、物業形態：既然北京的人口彈性、政策示范彈性、推漲因素的彈性、資源平均擁有量等方面均優越於其他城市，很自然地，北京的物業形態也豐富於同類或其他城市。

　　這裡不得不提一下體育，一國承擔大型體育盛會體現了綜合國力與自我展示的動機與需要，上至亞運會下迄奧運，提前鋪就了土地擴張，樓市的政策導向度決定北京的任何市場判斷都提前透支了，所以纔有土地管理部門的說法，北京開發商擁有至少十五年的儲備。他們為什麼敢於囤積這麼多的儲備用地呢？

　　與物業形態有關。

　　在一般城市開發分流不外中高檔，普通型，補充，以及其他邊緣開發。而在北京，因為其位置與特色，僅商業形態就足以支持如CBD/CBLD/CAD三大區域的集中開發。僅僅接近世界都市的市政建設，就可以造就諸如地鐵上蓋物業/亞運村概念/奧運村概念等短線開發。

　　物業形態為什麼會導致房價上漲呢？因為推漲房價最快最方便的是地價參照，由於物業形態豐富，導致同一區域地價可能出現四不象，因為定位與規劃效率不一樣，但對在售產品的推漲影響卻出乎尋常的一致，開發商會否因為自己銷售的是住宅，新近推出毗鄰商業開發用地地價翻番後無動於衷？

　　進一步通過物業形態來推漲房價的因素來自於有效購買力的集中：比如，物業形態過於單一，人們投資要麼從商，要麼從住，自然范圍與幅度小了，投資價值可能受限，一旦物業形態達到價值細分的程度，投資選擇也就多了，並且國家通過套數控制房價的政策對這類基於物業形態豐富條件下在售項目，影響小多了，比如投資組合不會按套，而是物業形態。大家應該知道，來北京淘房的購買力並不是最大的影響因素。

　　所以，我們可以判斷，目前北京的房價，以及土地供應發生的拐點性事件，限價地流拍，主力商圈房價下跌等，都不外是預期政策不明條件下，開發商一種自我保護式的『政策性應對』，如同沙塵暴，雖然經常有，但不影響人們對北京的興趣。我可以大膽發話，北京房價依然在上漲空間，並不需要從現狀出發來分析。如果加計老齡化，城市基於環境保護擴充與功能調整，經濟結構聯動調整等經濟與社會的宏觀因素，只漲不跌並非神話。

　　天津就是北京的翻版，甚至在宜居性方面優越於北京。伴隨交通一體化，房價同化在所難免。

　　人們認為，武漢房價已經跟上國內同類城市的步伐了，並非如此。

　　武漢的城市力尚在提昇當中，武漢圈的效應並沒有在房地產領域反映出來，以前武漢的房價提昇主要靠當地群體購買力以及周邊強勁購買力，以及投資拉動，現在依然如此，並沒有出現新增基於城市圈效應產生的購買力群體。

　　但武漢市的教育/經濟基地/就業機會/商機/地理優勢/門戶效應以及獨特的如光谷，如世界性總部，這些主漲因素都沒有釋放，而其土地儲備優勢是國內其他城市無可比擬的。

　　而武漢城市化中的無序向有序發展將產生足夠的新增購買力，包括城郊的主城化，如蔡甸，包括城中村城市化，如二七如青山花山，包括工業外遷並與同鄰城市進行交換，如葛店，這些因素足以讓武漢的房價繼續高歌猛進。假如十年商務區建成呢？你會否覺得世茂濱江單價二萬貴了呢？