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非常道,非常人物,非常觀點。5·12汶川大地震給四川的房地產市場造成了重創,地震初期,成都市房管局官方網站的日交易量甚至一度為零。而與此同時,在一系列宏觀政策的調控下,國內不少地區的房地產市場也可以說是經歷了一場"地震",資金嚴重緊張,情況不容樂觀。本期非常道,我們就請出著名的"地產大鱷"、北京華遠集團總裁任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧),聽聽他對震後樓市有什麼獨到見解。
要抓住重建機會
如果我沒有其它更好的選擇的時候,我一定會選擇政策條件最好的這個地區,而目前來看,全國政策條件最好的地區是成都。成都市政府這次出來了很多新的政策,那麼有利於在大的宏觀經濟情況不好的情況下,創造了一個局部的好的小環境,讓開發商或者房地產業更多地火起來。成都市政府在災後已經吸引了大概六百多億的投資,說明大家還是看好這個千年之都的。比如說洛杉磯、比如說舊金山、比如說大阪、比如說神戶,實際上它們在地震之後建設得比預期的可能還要好,所以也會有一個新建後的汶川,這個新的城市要比你在破破爛爛上去修修補補,有更高的效益和價值。
重建:讓GDP留在本地
全世界都看不到一個地區是外地的人到這兒幫助你救災,而你本地的人到外地去是掙錢,這是在全世界都看不到的一種案例,但是我們在成都出現了,而且我們大量的宣傳還在說我們組織了多少就業條件,來吸引我們的災區的農民到外地去打工,這就變成了一個不太好的、一個逆向的,不符合經濟學邏輯的一個東西。我更希望是在本地創造更多的就業機會,讓他們能把這些新增的GDP流量變成一部分存量,留在當地進行消費,促進當地的生活和生產,這個可能是更重要的。
誰說打折不掙錢?
任何一個企業都有自己的戰略,我今天打折銷售了不等於我沒有利潤了,我拿這個錢在土地價值下降的時候去獲得了更多的土地儲備,也可能建的錢要比這個打折的錢還多,所以不同的企業會采取不同的企業戰略。我們可以肯定今年上半年在很多企業已經縮減了土地儲備的時候,萬科是在增加土地儲備的,這是另外一個循環,賺到的利潤也許比我今天打折,或者我在房子裡不打折賺到錢要多得多,因此這個企業戰略是只有當事人能解決的。再一個實際上你可能看不懂,你只是瞎猜,你去判斷,但是不表示你真正了解人家內部的情況,或者人家做的那些角色,是根據什麼來做抉擇。
房產商的日子並不難過
我們到目前為止,我們既不存在打折銷售的問題,也不存在有大量積壓品急於銷售的問題,更不存在在不擴張的形勢下,我的現金流嚴重不足的問題。我們不但持平可能還漲價,我們從來都是蓋最好的房子,物以希為貴的時候,很多房子是要漲價的而不是要降價的,你不能用生產Q Q車的去和生產奔馳車相比,你也不能生產奔馳車和生產航空母艦去相比。
雖然銷售比原來低了一些,雖然房價的增幅比原來低了一些,但是(7月)17號公布的房價還是增長的,沒有惡化,沒有說像美國似地跌了百分之二十幾,百分之三十幾或者百分之五十幾,也沒有說這麼多銀行不行了,沒有。因為房地產市場,比出口企業、勞動力型產業和一些加工業日子要好過得多,它們要比房地產企業慘得很,它們已經大量地關閉,大量地失業,大量地欠債,資金壓力大得很。比如說房地產商有借高息的,這些企業也有一些高息的,這些企業借的高息可能比房地產借的還多。
房價走勢:看宏觀經濟的"臉色"
如果中國的宏觀經濟保持一個持續增長的情況的話,找不到一個案例說,持續增長的經濟背景情況下房價下降的案例。如果(宏觀經濟)下滑的話,房價下跌也是合理的,也是正常的,也看不到一個經濟下滑的國家裡頭,它的房價是繼續保持高速增長的,這種案例也很少很少,或者說基本上沒有這種案例。所以這兩個基本上是同步的,就是宏觀經濟和房價的增長大部分是同步的,就是它下降它就會下降,它增長它就會增長,這兩者相對一致性是比較高的,所以我要看宏觀經濟,最後決定我們的房價和決定我們的市場。我們要解決的是中國的整體宏觀經濟今後往什麼方向走,而不僅僅是一個房地產往什麼方向走的問題。
看來啊,面對房地產市場的困境,一向自信的任志強仍然保持了他的本色。同時,一些"地產大鱷"們也都紛紛表示,即將度過危機。比如說潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧),在前不久舉行的2008中國房產高峰論壇上,就聲稱:我比"豬堅強"更堅強。您看,雖然形勢不好,不過他比"豬堅強"更堅強。汶川地震中出了一個"豬堅強",36天不吃不喝,體重從300多斤降到了100多斤,終於活了下來,如今儼然成了中國房地產業的"形象代言人"。不過,我要強調的是,整個汶川,成千上萬頭豬裡面也只出了一個"豬堅強",難道我們的房產商們真的都能挺下來嗎?
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