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托底樓市香港臺灣新買家進入或放大『豪宅效應』
『在上海的傳統豪宅市場,不論銷售價格5萬或是10萬元/平方米,都已經擁有各自的買家群體。同時,這些買家群體的范圍不僅沒有因為現在國內樓市的整體疲軟而縮小,反而正在擴大。加上直航帶動,更多臺灣和香港買家正在內地尋找買房商機。』陳立民表示。
同時,仲量聯行分析豪宅租賃市場為『空置率下降與租金上昇並存』。雖然外國人簽證政策逐漸收緊,然而來自外籍人士的需求仍然使豪宅和高檔住宅租賃市場持續火熱。空置率平穩,新項目的出租率也穩健增長
因為對本地物業市場的擔懮,更多香港的投資客轉向投資上海市場,而臺灣地區的投資客也在直航之後開始試水上海高端住宅市場。仲量聯行亞太區董事陳立民認為這都是好兆頭。
『雖然整個房地產市場已經從「搶地」轉移到「搶錢」的階段,但是從這幾個月的成交來看,上海高端市場仍是個特例,在目前的形勢下依然保有不錯的局面。』陳立民分析說。
目前的上海豪宅大抵在5萬元/平方米到10萬元/平方米這個價格區間內,根據地理位置的不同,已經被高端買家區隔成不同的板塊市場。潛在的利好還可能給原本的成交平穩再添一把火。按照陳立民的估計:更多精明的香港與臺灣買家進入樓市後,極有可能在上海古北社區選擇物業。據了解,由於和記黃埔的御翠豪庭鄰近虹橋機場之優勢,加上同屬和黃旗下的另一豪宅別墅項目御翠園所創下的口碑,將直接帶動御翠豪庭的熱銷。
豪宅『托底』上海樓價『最近上海高端住宅市場相當有看頭。』陳立民稱。當上海虹橋一塊住宅用地的樓面地價起價過2萬元/平方米之時,周邊已經有項目售價高達6萬到7萬元/平方米,且銷售順暢,這讓陳立民認為有理由對於高端樓盤後市銷售的判斷十分樂觀。
從今年5月份開始,有業內人士判斷眾多購房者對住宅市場保持觀望,等待更好的入市時機,第二季度,購房意願依然較低。但是,『價昇』的狀況並沒有因為近期樓市的疲弱而得到緩解,反而一路走高。雖然7月份的市場統計數據還沒有出爐,但是從前2個月的市場統計來看,高端樓盤已經成為上海樓市的有效價格支柱。
幾大標志性高檔樓盤的旺銷仍在成為托底上海樓價的有力保障。
來自市場的最新統計數據顯示,在大量優質新盤的推動下,6月份上海商品住宅的成交均價繼5月份之後繼續陡增。由於翠湖天地嘉苑、尚海灣、御翠豪庭和仁恆河濱城等幾個高檔樓盤在6月的集中上市成交,使得6月商品住宅的均價創下了16988元/平方米的歷史新高。
佑威房地產研究中心分析師指出,6月1日開盤的翠湖天地嘉苑,上半月僅售出20套房源,但之後突然以8.44萬元/平方米的價格成交50套房源,高達8.2億元的成交金額加上高單價是推動上周房價再創歷史新高的主要原因。
『6月第一周,上海商品住宅成交均價昇至1.7萬元/平方米,第二周成交均價雖回落到1.64萬元/平方米,但較前5個月水平依舊偏高。』佑威房地產研究中心統計稱。同期,根據佑威房地產研究中心的統計數據:6月份和黃御翠豪庭的房源定價較低成為媒體焦點,並未對當地市場造成影響,高端住宅物業價格依然堅挺。數據顯示,御翠豪庭6月份推出的小戶型單元朝向較為遜色,報價相對較低,但還是略高於區域房價水平。
『雖然市場持續低迷,高檔住宅銷售市場仍然實現環比增長1.6%,豪宅市場達到1.7%。』仲量聯行日前發布上半年市場回顧報告表示。根據該行的分析:盡管市場有觀望情緒,高端住宅價格仍有增長。而加之可開發土地有限,有限的新供應量使售價居高不下,這都是導致高檔住宅售價持續高位的原因所在。
『一手房市場供應稀缺也導致目前維持在高價位。短期內,豪宅和高檔住宅市場將繼續缺乏新供應;此外,拆遷問題以及有限的土地供應都給住宅市場的長期供應帶來了不確定性。』該行分析稱。
同時,仲量聯行分析豪宅租賃市場為『空置率下降與租金上昇並存』。雖然外國人簽證政策逐漸收緊,然而來自外籍人士的需求仍然使豪宅和高檔住宅租賃市場持續火熱。空置率平穩,新項目的出租率也穩健增長。
港臺買家或進入傳統豪宅區『在上海的傳統豪宅市場,不論銷售價格5萬或是10萬元/平方米,都已經擁有各自的買家群體。同時,這些買家群體的范圍不僅沒有因為現在國內樓市的整體疲軟而縮小,反而正在擴大。加上直航帶動,更多臺灣和香港買家正在內地尋找買房商機。』陳立民表示。
『地處上海的古北地區因為周邊齊全的配套和濃厚的生活氛圍,以及多年來形成的一個針對客戶群,極有可能成為臺灣和香港買家進入上海樓市的落腳點。』陳立民判斷稱。佑威房地產研究中心的數據顯示,御翠豪庭16、17、18號樓的頂層復式售價悉數超過6萬元/平方米,9、10號樓的頂層更是以逾7萬元/平方米的天價售出。
在古北二期這一板塊,總建築面積達17萬平方米的御翠豪庭成為該板塊的標志性項目,由於二期的生活配套多集中在這一板塊,可能帶來御翠豪庭的再度昇值。和記黃埔的品牌號召力,在陳立民看來更是新買家進場擇選項目的一個重要判斷依據。甚至有一些買家將御翠豪庭與和黃在上海浦東片區的另一豪宅御翠園項目作一個對比,由於二者類似的操作思路,而預估接下來御翠豪庭的樓市走向。
『現在體現出來的是向南景觀所帶來的高價熱銷,之後,御翠豪庭的交易價格仍可能因為政府投資數千萬元打造的黃金城道景觀步行街而繼續上昇。』陳立民判斷說。記者通過對地處浦東世紀公園板塊的御翠園的操作思路了解到,該項目正在熱銷的七期77棟三層獨立別墅,戶戶擁有私家花園及生態景觀河,此外還有花費逾億元打造的豪華私人會所,擁有眾多戶外體育設施,吸引不少高端業主群,成為不同國籍精英人士聚居之地。這些都成為房價穩定且可能上昇的保證。
御翠園的理念已經成為上海豪宅項目的慣常操作思路。例如新天地嘉苑、太平湖、?山區的世茂?山莊園、九間堂、東郊花園、維詩凱亞等。這些豪宅也同樣獲得了穩定的銷路以及客戶的認可。
從目前來看,處於古北核心位置的御翠豪庭也正在以同樣的理念來打造小區,小區園林綠化由世界著名園林設計公司貝爾高林操刀,小區同樣配備室內恆溫游泳池,以及健身館、迷你電影院等多功能設施。
現在和黃已經開始借此機會推出沿700米長的黃金城道綠化帶的單元,並指出此為理所當然的景觀房源,可以俯矙整個黃金城道的景觀,因此,定價可高達4萬元?6萬元/平方米。同期,由於港臺買家對於和黃品牌效應的認可,又將直接帶動該項目的銷售。
根據陳立民的分析,豪宅物業的出色表現意味著上海豪宅市道仍然走俏。
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