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在318宗投資項目中,254宗(80%)為土地交易,?下64宗(20%)為整幢建成物業買賣。與2007年同期比較,土地交易宗數由148宗上昇71.6%至254宗,而整幢建成物業交易的增長則更為明顯,高達106.5%(由31宗昇至64宗),反映整幢建成物業投資佔整體房地產投資的份額,在今年有所增加。
陶先生稱,投資土地和整幢建成物業的份額變化,反映了過去一年宏觀調控措施對投資者,特別是境外資金投資者的影響。基於政策令銀根縮緊,地主及開發商在借貸方面較前遇上更大阻力,這或導致他們需要更快出售手上的物業以增加現金流,賣方議價幅度擴大,具有實力?銀根充裕的買家則能把握這個機會,其議價能力相對增強,整幢建成物業的交易因而得到促進。
陶先生續稱:『回看2007年上半年的整幢建成物業交易,境外資金參與的宗數佔了71%,但今年同期64宗整幢建成物業交易中,境外資金的比率降至只佔22%(14宗),反映出宏觀調控令境外資金於中國市場進行交易時遇上更大的困難,因為交易的手續變得更繁復,審批時間亦較長;相對地,境內資金較少受到這類限制,在購買方面亦較容易。因此,今年上半年整幢建成物業的交易宗數以境內資金明顯佔多,佔78%(50宗)。』土地買賣方面,今年仍以國內開發商及投資者為主,其成交數目自2007年上半年的131宗增至今年同期的250宗,按年上昇90.8%;境外資金的成交宗數則大幅減少,自去年首6個月的17宗下跌至今年的4宗,按年下跌76.5%,反映出外資在參與土地投資買賣方面遇上更大阻力。
DTZ戴德梁行華北區董事總經理何衍鈞
從境內資金的比重,可以看出投資者在項目選擇方面的喜好。在總數318宗交易之中,佔最多的是混合式項目(包括酒店)交易,共有134宗,佔總數的42%,而2007年同期該類交易則有126宗,按年增幅為6.3%。不過,陶先生指出本年首6個月住宅類買賣的交易增幅反而更為突出,在318宗交易之中,整幢建成物業及土地買賣中的住宅類交易共有106宗,但在去年同期該類交易僅有16宗,按年增幅高達562.5%,可見在境內資金參與度較高的投資市場,住宅類房地產投資較切合主要投資者的需要。另一方面,寫字樓及零售類房地產發展項目亦受到投資者青睞,兩類物業在本年首6個月分別錄得25宗及35宗買賣(包括整幢建成物業及土地買賣),按年昇幅分別是47.1%及218.2%。
從地區的活躍度來看,一線城市如上海及北京仍然是主要的房地產投資市場。以成交宗數計,上海市場在2008年上半年尚算活躍,土地買賣自去年上半年的10宗昇至今年同期的31宗,昇幅達210%;但整幢建成物業買賣的表現稍遜於去年同期,自去年上半年的17宗跌至今年同期的8宗(跌52.9%);北京的整幢建成物業買賣宗數與去年同期相若,而且全屬寫字樓買賣;土地買賣則有所增加,自去年上半年的21宗昇至今年上半年的39宗(昇85.7%)。陶先生說:『上海是中國內地的金融中心,北京的金融中心地位亦正在提昇,兩地無疑是最受投資者關注的城市,特別是在整幢建成物業買賣方面,因為在這些發展成熟的大城市,較容易覓得優質的落成項目,故受到境外資金所關注。』陶先生稱,本年北京?上海?廣州?深圳四大城市的整幢建成物業及土地買賣中,以上海及北京的成績較佳,兩地在今年上半年的交易總數佔內地整體的比率為26.7%,在房地產投資市場仍屬主導;但與去年同期的31%比較,上海和北京的交易比率少了,反映出越來越多的投資者放眼於一些二線甚至三線城市,這些城市在今年上半年的整幢建成物業或土地買賣較去年同期增多,成績令人注目,它們包括成都?西安?武漢??陽,還有天津。
今年以來,雖然受到中央政府整體宏觀調控及相關政策的影響,但是天津房地產投資市場仍然呈現出穩步增長的良好態勢,尤其是受到濱海新區、中新生態城等利好消息的促進,上半年來吸引內外資持續關注天津。
DTZ戴德梁行華北區投資部主管葉建成先生指出:『根據我們的統計,2008年首6個月,天津房地產投資包括土地及整幢建成物業的大額交易共有43宗,去年同期則有16宗,按年昇幅為168.8%;涉及金額亦從去年上半年的6.32億美元增至今年同期的32.48億美元,按年增幅超過413%。這些數字顯示了天津房地產投資市場在過去一年間活動量大增,市況活躍。』
DTZ戴德梁行董事、華北區投資部主管葉建成
在今年上半年的43宗大額交易中,土地交易佔了39宗,而去年的16宗交易也全屬土地交易(按年昇143.8%);整幢建成物業交易更從去年上半年的0宗增至今年同期的4宗。葉先生說:『去年的16宗土地交易全屬於混合式項目開發,而今年的土地交易已延伸至住宅?零售及工業類項目,可見在投資者眼中,天津物業市場發展正面,也變得多元化。』
土地市場受到追捧,亦反映出投資者在二?三線城市投資策略上的調整。葉先生指相對於 北京、上海等一線城市,天津目前符合買家要求的現有物業較少,所以投資者選擇進入土地市場來直接或間接的參與開發。這也說明投資者對天津房地產市場的中長期走勢還是比較看好。
葉先生續稱,投資混合式項目土地(綜合性商用土地)的比例呈上昇態勢,在39宗土地交易中佔18宗(46%),按年增幅達12.5%。今年以來的住宅市場觀望態勢明顯,但本年首6個月天津市場寫字樓、商業及酒店的需求和租金均有穩定的增長,故投資者仍有充足的信心。
盡管受到國家嚴格控制外資政策的影響,但境外的投資者仍然希望能夠到天津『掘金』。葉先生說:『例如中新生態城的開發,就吸引了大批新加坡開發商關注天津。同時,境外的機構投資者與當地或國內大型開發商合作,既能降低他們的投資風險,開發商也拓寬了融資渠道,創出了一個雙贏的結果。』
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