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7月11-13日,在上海舉行的第23屆房地產展示交易會上,上海共有18個樓盤打折。一位參展商表示,房產交易仍處在低迷中,消費者仍不肯入市。
搜房網7月16日發布的調查結果顯示,七成被調查上海消費者對購房持觀望態度,較往年人數大幅提高。被調查者中,認為上海房價將下跌的佔37%,認為持平的佔38%,消費者持觀望的態度依然沒有改變。
『今年銷售情況確實不佳,但地產商在等,等上海形勢的好轉。』一位民營開發商的項目經理認為,這次房展和『五一』沒什麼區別,仍然是對市場和消費者的一個試探。如果想看到更實質的打折,也許要等到十一國慶房展了。
『我一直是上海房地產的死多頭,但現在我已經變成了一個空頭。我認識的很多投資者已經從地產投資中撤資了。』個人投資理財網CEO洪曦認為,上海房產價格堡壘難以為繼。
打折促銷無人問津在為期3天的上海房展會上,共有18個樓盤打出了打折促銷的招牌來吸引消費者。這些打折樓盤多在川沙、浦東三林、閔行、松江、寶山等郊區,也有普陀、黃浦和靜安等中心區域的樓盤。
如江灣城一號推出9.8折,萬科四季花城推出首付50%優惠1%,海尚明城·福地苑一次性付款或買兩套9.5-9.6折,保利家園三戶以上團購價享受最低1%優惠,合生城邦推出買聯排憑VIP卡享受9.9折優惠。
而位於長寧區的高檔住宅御翠豪庭也加入打折行列,推出兩種付款方式,一次性付款的客戶可享9.5折優惠,按揭貸款客戶享受9.7折優惠。
不過這些促銷樓盤並沒有產生效應。『今年銷售壓力的確挺大,五一和7月房展會業績都不理想。』一家地產商的營銷人員表示,寄希望於今年十一房展會。還有一些地產商甚至認為,即使十一房展會沒起色,也會等到元旦的機會,堅信上海市場會好起來。
從實際交易情況看,上海一些樓盤的交易價格有所下降。據佑威地產的數據顯示,上海從郊區到中環直到市中心的一批樓盤,一大批交易房產的價格都有所下調。
遠郊的華盛新苑從5800元/平米跌到4800元/平米,松雲水苑從8500元/平米跌到7800元/平米,成功家園從6500元/平米跌到5980元/平米。金地格森郡城、現代華庭、綠中海明苑、綠洲康城等樓盤都有不同程度的下跌。
位於內、中環區域的房價同樣有所下調。楊浦區的申潤江濤苑報價從去年10月最高的25000元/平米下跌到如今的19000元/平米,跌幅達6000元/平米,合生江灣與海上碩和城分別跌了2000元/平米。普陀區的中遠兩灣城從今年1月的23000元/平米跌到如今的19000元/平米。
『去年上海房價漲得太瘋狂了,現在的降價其實是去年價格的回調。』另一位房企的策劃人員表示,那些打折的樓盤多數是位於上海外、郊環的普通住宅,但經過去年一輪上漲,價格甚至可以和內中的房價相比。
『經過2005年第一波宏觀調控後,那些投機型、抗風險能力差的地產商已經被淘汰出局。』一位項目經理表示,目前繼續留在上海的地產商已經今非昔比,他們的承受能力已經大大提高,雖然今年上海兩次房展會業績不佳,地產商仍在等十一房展的新機會。
『價格下跌在所難免』『現在上海房地產市場的購買力結構已經發生了變化。』中國指數研究院華東院副院長陳晟表示,自住需求已經超越投資性購房需求,成為當前上海地產市場的主力軍。
搜房網對當前上海地產市場需求的調查顯示,用於第一套住房自住的佔35%,用於第二套住房改善生活的佔42%,用於婚房的佔10%,投資性購房佔9%。
道邦房產董事林榮時卻認為,需求結構的變化,使得消費者對價格的敏感度遠遠大於資產增值的敏感度,更希望獲得以更低的價格購房實惠而好住的房子。
『在市場普遍產生房價下跌預期後,所謂的促銷根本無法吸引購買力入市。』陳晟認為,消費者在等待實質性的價格優惠,而不是只用來吸引眼球的噱頭。
據搜房網的統計,上半年上海商品房成交8.4萬套,同比2007年萎縮近2萬餘套,上海樓市的成交量在半年裡下降了51.8%,而且成交量下滑的趨勢在7月依然沒有減輕的跡象。
雖然目前一些以中產購買為主的樓盤在萬科、大華等知名開發商的支橕下房價堅挺,但佑威地產研究中心主任薛建雄認為,其中多數樓盤的品質難於支橕其價位,價格下跌在所難免。
實際上,今年一些熱銷的樓盤都是新上市的定價較低的小戶型項目。4月以後推出的天山華庭、金地未來等熱銷樓盤,在市場觀望的情況下,通過低價以及附帶贈品,跟市場上在售的樓盤推出價差空間。因此,這些新盤一經推出,周邊在售樓盤的價格隨之下跌。當天山華庭上市時,周邊的天臺星城和長寧馥邦苑下跌約1000元/平米;金地未來上市時,周邊的綠地威廉公寓和明豐綠都也跌了1000元/平米。
『上海持續低迷的成交量已經顯現出了疲態。現在正是自住者用腳投票,行使自己權利、維護自己利益的時候。』林榮認為,這種疲態將在下半年持續下去。
不過,易居房地產研究院楊紅旭認為,這次打折的樓盤多數是在上海外郊環,因此希望通過打折優惠試探一下市場,『只能說是個案,還不能完全代表整個市場當前的狀況』。
深層次調整或來臨『房地產的投資風險已經暴露。目前股票的PE水平已經小於20倍,而上海房地產的PE水平仍然在35倍。在一個成熟的市場,股票的市盈率是大於房地產的,而二者已經出現了倒掛的情況。』洪曦表示。
洪曦認為,房地產與股市是兩個聯系緊密的市場,據發達國家的歷史經驗,股市下跌後接著就是地產市場的下挫,在這樣的大勢下,房地產市場將很難獨善其身。
另外,外資對房地產市場的投資需求也並不大。『我們預計今年人民幣總昇值幅度在8%-9%左右,但上半年人民幣昇值幅度已經達到6%,下半年的昇值幅度已經不大,熱錢進入中國的衝動已大大減少。』海通證券首席策略分析師陳露認為,熱錢衝擊力度減少使得上海地產商短期通過外資獲得資金的幾率減少了,隨之資金風險加大。
『政府信貸緊縮的政策在下半年放松的可能性不大,地產形勢不容樂觀。』洪曦認為,雖然今年上海地產交易不佳,但滬上地產商在去年一波地產上漲中賺取了大量現金回流,因此還能挺一段時間。然而當交易空檔期持續時間過長時,資金短缺的困境將不可避免被暴露出來。
『時間會證明一切。房地產對市場的反應比股市慢很多,消費者、地產商之間的博弈還在進行。』林榮時表示,今年投資房地產的大勢已去,最後的機會在今年十一的房展會上,如果說此番地產調整是短期的,那麼預計明年年初纔可能迎來回暖期。而如果是長期的寒流,那麼上海地產市場可能面臨深層次的調整。(王海春)
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