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6月份全國70大中城市房屋銷售價格指數點評:『同比上漲8.2%』,難掩樓市低迷。
事項:7月16日,國家發改委公布6月份70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%,環比與5月持平,其中:新建住房銷售價格同比上漲9.2%,環比上漲0.1%,90平方米及以下新建住房銷售價格環比下降0.1%。
分地區看,新建住房銷售價格同比漲幅較大的主要城市有:烏魯木齊20.2%、海口18.1 %、寧波14.7%、北京14.3%和杭州13.3%;環比漲幅超過1%的主要城市有:蘭州2.6%、濟寧1.5%、濟南1.4%、溫州和岳陽均上漲1.2%;環比價格下降的城市有14個,其中,降幅較大的主要城市包括:南充-1.0%、南昌-0.9%、成都-0.7%和無錫-0.4%。
評論:由於『抽樣調查』的局限性,該指數昇跌並不能完全反映房價的真實變化情況,也無法反映房價波動的成因。商品住宅成交均價不僅受供求關系影響,也受不同檔次或不同地段項目成交佔比等結構性因素的影響。由於『抽樣調查』的局限性,根據『抽樣調查』統計方法推出的該指數並不能完全反映全國和各個地區的房價真實變化情況,也無法據此判斷是供求關系還是結構性的因素導致了房價漲跌。該指數顯示深圳6月份新建住房價格環比上漲了0.5%,但根據我們逐日盯市的統計和分析結果,6月份深圳新建商品住宅價格比5月大幅上漲了近30%,原因是6月份豪宅推盤量和成交量的佔比明顯提高,5萬元/平方米的卓越維港、9萬-12萬元/平方米的東部華僑城天麓七區將全市均價大幅拔高,而普通商品住宅的成交均價則環比下跌了2%。
該指數在一定程度上反映了在宏觀調控背景下房價漸穩的趨勢。從今年以來該指數的走勢來看,同比和環比的漲幅基本上都呈現逐月回落的態勢,並且環比不再『漲聲一片』,而是不同地區漲跌互現。另外,從出現環比下跌的城市分布特點來看,不僅有深圳、廣州等一線熱點城市,也有重慶、西安等西部城市,還有武漢、南昌等中部城市,還包括泉州、常德、韶關等三線小城市。
表明全國房價漸穩,宏觀調控對房價的影響不僅局限在一線熱點城市,而是在全國大范圍產生普遍影響,調控成效已經從沿海擴散到中西部的二、三線城市。
『同比上漲8.2%』難掩樓市低迷。一、從全國來看,據統計,1-5月份全國商品房累計銷售面積同比下降了7.2%,5月份單月商品房銷量延續了4月份的萎縮態勢,銷售面積同比下降13.9%,成交量位居07年以來的一個相對低點;截止5月末,商品住宅空置面積6495萬平方米,環比增加1.4%,為11個月來的最高位,並且今年來呈逐月增加態勢;二、從我們重點關注的城市來看,北京1-6月份住宅期房網上簽約量僅為去年同期的65%;天津6月份單月的商品房成交量僅為去年的75%;深圳1-6月新建商品房成交面積同比減少54.4%,其中新建住宅銷售面積同比減少54.0%。
我們認為,在多重因素交織下,樓市下半年仍難以轉暖,維持對行業『謹慎推薦』評級。目前中央仍堅持從緊的貨幣和信貸政策,人民銀行6月再次上調人民幣存款准備金率1個百分點,使存款准備金率達到了17.5%的高位。而銀監會6月初發布的《中國銀監會關於進一步加強房地產行業授信風險管理的通知》,也明確要求商業銀行嚴格把關房地產開發貸款和個人住房貸款。
目前,我們看不出對房地產行業的調控有放松跡象。加上今年以來股市暴跌也造成購房置業主力群體——中產階層的財富大幅縮水、置業能力下降,推動樓市潛在需求轉化為有效需求的能量將減弱。在上述多重不利因素交織下,我們認為樓市下半年仍難以轉暖,維持對行業『謹慎推薦』評級,對一些具有估值優勢和獨特資源優勢的品種,如中天城投、雲南城投,以及在行業調整中具備整合行業資源、做大做強的全國及區域龍頭企業,如『保招萬金』、蘇寧環球、福星股份等,維持『推薦』評級。
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