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逆市拿地和並購引資就像一把雙刃劍,呈現出樓市撲朔迷離的局面,表象背後,究竟隱藏著怎樣的樓市現狀?『多癥並發』的杭州樓市或將加速調整。
『洗牌與否』,這一直是房地產行業欲語還休的按語。單單著眼於土地,不知從何時起,杭州的土地市場已成為本地大型房企與外來大鱷之爭的戰場。中小型房企不得不退居二線城市,或已無奈接受被行業淘汰的命運。
從五月份至今,記者發現,在杭州土地市場出讓的多幅地塊中,參與競標或現場觀戰的均為綠城、濱江等本地大牌及華潤新鴻基、中凱這樣的外來大鱷,或者為實力雄厚的國資系企業。動輒上萬元的樓面地價和十多億元的總價,對於小開發商而言,似乎只能『望洋興嘆』。
『今年已准備好過苦日子。』順發恆業策劃部經理錢向軍無奈地向記者抱怨,『雖然順發恆業手裡的幾個項目形勢不錯,旺角城目前為止已經銷售了近9個億,但從整個行業來說,不可否認的事實是,「二八」現象在進一步加劇。』
錢向軍所謂的『二八』現象,即極少數開發商控制大部分的土地資源和房源流量。據中國指數研究院杭州分院昨日剛出爐的一份統計數據顯示,今年上半年,綠城、萬科、中海、名城四家房企拿到將近70%的土地量。而去年杭州市場排名靠前的開發商,更是佔有今年銷售市場的大部分流量。留給我們的直觀印象是,上半年在市場上開盤即熱銷的樓盤,基本上是類似於綠城·蔚藍公寓(查看地圖)、萬科·魅力之城這樣的品牌產品。
不可否認,國家宏觀政策的調控目的——『推動市場調整』,正顯示出越來越明顯的效果。省建設廳一位官員曾表示,部分人期待的房地產市場『救市』政策,不符合宏觀經濟政策的方向,也不利於市場的健康發展。未來一段時期內,全國房地產市場仍將處於調整階段。工信房產總經理蔡華軍也認為:『宏觀經濟政策如果持續緊縮,勢必會對浙江的民營經濟打來更大打擊,影響到需求和購買力,這會對房地產市場帶來最直接的影響。』
有關專家進一步指出,緊縮的金融和土地政策,加上大開發商對優質土地的壟斷,勢必將加劇中小企業生存的惡性循環,造成舉步維艱的窘境。
-延伸將推寶地刺激市場
面對房地產市場的平淡局勢,已有越來越多的開發商寄希望予土地市場的開閘。北京等城市已明確提出『保證土地供應緩解樓市壓力』的政策思路,而杭州上半年緊捂的『土兜子』,在一定程度上加劇了樓市的悲觀情緒。
那麼,下半年的土地政策是否會有所改變呢?杭州市土地管理局土地利用處處長祝軍向記者表示:『7、8月份是樓市淡季,需求是推地節奏的動力,土地市場也往往會順市行走。』根據目前的土地出讓計劃,7月29日將有四塊地掛牌出讓,但除一塊為商住用地外,其餘三塊均為金融用地。
針對目前市場的觀望局面,祝軍表示,土地不會增加放量,但今年第一份《讀地手冊》上的28塊地,均為已具備出讓條件的儲備地塊。『至於出讓節奏,沒有設定的時間表,將根據市場狀況逐步推出,不排除有推出綜合指數較高的「寶地」來刺激市場。』祝軍華說。
市中心住宅寶地待爭搶根據6月推出的2008第一期《讀地手冊》可以發現,業內較為關心的市中心絕版住宅用地基本集中在下城區與拱墅區,其中拱墅區推出宗數較多;而眾多機械廠原址的集中推出,無論是對市中心土地日益稀缺的土地市場來講,還是對一直覬覦寶地的開發商而言,都是利好消息。
在拱墅區,新華集團地塊在眾多地塊中最為顯眼。該地塊毗鄰湖墅南路與文暉路,南面約1公裡即為著名的『杭汽發』商住地塊。去年,與其相距不遠的東南面粉廠地塊出讓樓面價已近20000元/平方米,相信新華集團地塊也會引來品牌開發商的激烈角逐。
『杭一棉』位置最好的A、B地塊已於去年被遠洋地產以高達15588元/平方米的樓面價一舉拿下,今年也將推出另一半土地。有業內人士分析,目前遠洋地產對於此地塊的規劃已出,時隔一年不會再次入主C、D地塊;但正是由於遠洋對於A、B地塊的高規格規劃在先, C、D地塊的出讓價格與激烈程度也不會輸給A、B地塊。
此外,近湖墅北路的娑婆橋D-03/04地塊,周邊住宅項目雲集的橋西R21-B-38地塊,地處芳滿庭、萬家花城項目以北的阮家橋C-R21-2地塊均位於近年來炙手可熱的居住區域。總體上說,此次拱墅區擬出讓的幾宗地面積雖不大,但勝在自身不可比擬的稀缺性,因此塊塊有分量,宗宗有看頭。
下城區,兩宗機械廠原址的集中推出佔據了重頭戲。位於環城北路167號的原汽輪動力集團地塊雖體量較小,佔地面積還不足3萬平方米,但由於距離武林、延安路商圈僅一步之遙的特殊地理位置,價值不容小覷,3.2的容積率在推出宅地中也較高。
除了原汽輪動力地塊外,早在2006年就已經被列入出讓計劃的『重機地塊』也在『待嫁』之列。重機地塊距市中心武林廣場不到8公裡,一期出讓面積近18萬平方米,被業內普遍看好。該地塊中A地塊的容積率為3.0左右,與『原汽輪動力集團』地塊和『杭一棉』地塊共同成為三塊容積率最高的宅地。
拱墅區及下城區供地圖表地塊名稱面積(平方米)規劃用途容積率套型比例參考樓面價(元/平方米)
新華集團地塊37360住宅(設配套公建) 2.5-2.7 50% 13000
娑婆橋D-03/04地塊17487住宅(設配套公建) 2.2 50% 10000
杭一棉C2/D地塊40675住宅(設配套公建) 3.5 50% 10000
橋西R21-B-38地塊21817住宅(設配套公建) 2 未明確10000
阮家橋C-R21-2地塊34824住宅(設配套公建) 2.8 70% 6000
地塊名稱面積(平方米)規劃用途容積率套型比例參考樓面價(元/平方米)
原汽輪動力集團地塊26256住宅(設配套公建) 3.2 40% 11000
重機廠(一期)A/B/C地塊49265住宅(設配套公建) 3.0 70% 5000
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