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不怕貴,就怕不貴。當然貴的要有道理,地段環境都到位,『越貴越高興』。
孔傑林正在和他投資圈的朋友裡宣揚這樣的邏輯,現在,他的朋友們都為去哪兒做房產投資而頭疼,孔傑林的邏輯是,買高檔房最保險,至於房價高低卻並不是第一要考慮的因素,他時常引用自己的案例,在北京北三環的一套2004年的商品房上,孔傑林至今還保持著將近50%以上的回報,而且隨時可以脫手套現。
市場數據也支持孔傑林的如是邏輯:2007年第四季度北京市一手住宅均價排名前15位的樓盤,其總體均價為3.48萬元/平方米,而到了今年一季度,前15位樓盤均價達3.74萬元/平方米,季度環比昇幅達7.5%。儼然一幅高檔避難所的姿態。
越貴越保值
『只要我想賣,現在就可以脫手。』孔傑林現在不得不為自己2004年所做的一次購買決策而感到慶幸,彼時,他花費7300元/平方米的價格,買下了位於北京北三環一帶觀典花園的一套100多平方米的商品房,在那個年代,總價80多萬元的商品房已經算得上是大手筆的投入了。
當時,很多朋友都覺得他買貴了,盈利的空間變得很小,而現在,他脫手的價格已經達到了15000元/平方米,回報率超過50%,而且還有多個買家排隊等候,比起他投資圈內的朋友『漲價容易脫手難』的尷尬處境,孔傑林覺得自己境遇不錯。
孫逸超是孔傑林的朋友,他雖然也是靠在城區『倒賣』房產發家,但後來卻走上了與孔傑林不同的路徑,孔傑林告訴記者,他在房價整體上揚最快的2007年前後,把城區住房逐步套現之後,轉而到城近郊地區購買總量更多的房產投資,『當時房價在數字上上漲的很快,漲幅也在40%以上,但是現在想要套現,卻比較難。』孔傑林說。
確實如此。孫逸超告訴記者,他把3套房子掛在中介兩個多月了,只接到大致2~3個電話,甚至都沒有約到買家見面,甚至他在提出自己承擔一半營業稅的『條件』之後,也沒有太大的改觀。
『我的房產沒有他多,總資產額也沒有他大,但脫手變現的能力要比他強很多。』孔傑林對記者說。他分析個中原因,成熟社區的配套帶來了大量純粹自住的需求,而這種需求往往是剛性的態勢,不受市場大勢的影響。
孔傑林大肆宣揚著想買房投資保險就不要怕貴的邏輯,而事實也確實如此。
保險選區域
懂得這個邏輯的孔傑林准備追加投資,他看中的是兩個區域,一是他熟悉的北三環沿線,二是涉外使館區,他現在正在籌集資金,准備適時出手,原則仍然是『只要地段好,價格不是問題』。
孔傑林已經是半個專家,他告訴記者,自己看中這兩個區域的原因不同,在北三環沿線,他看中的是馬甸到元大都遺址公園這一線,那裡距離奧運會主體育場鳥巢最遠不過兩公裡之遙,交通便利,同時還有相應的自然景觀環境資源,孔傑林認定這裡不會有太大的風險,即便在奧運會之後。
還有一點讓他更加放心——這個區域已經沒有什麼開發量了。記者了解到,凱德品元是這個區域內最後的一個項目。『這意味著等我想出手套現的時候,不會跟我有同期大量入市的同類產品,所以不會存在同區域內大規模競爭的問題,因為到時候我的房子是最新的。』他向記者分析道。
如果說前者是純粹的區域條件保險的話,孔傑林選擇燕莎涉外區則是要抓住一個市場價格調整的機會,逢低入市,他告訴記者,他准備出手的,是一個叫做波菲特行政公寓的項目,波菲特行政公寓的賣價最低卻已經達到20800元/平方米。
說起低價格的好機會,孔傑林如數家珍,他告訴記者,波菲特行政公寓項目周邊的酒店式公寓,如US聯邦公寓等項目均價都在28000元/平方米以上,最低賣價20800元/平方米,恰是孔傑林認定的投資機會所在。
將近6000元~7000元/平方米的差價,在脫手的時候還是很容易的,畢竟這裡的區域條件在這裡擺著,是第三使館區,涉外的單月租賃價格已經達到10000多元的水平,無論是出租還是買了脫手套現,都有空間。
記者了解到,他看中的波菲特行政公寓,實際上就是標准的定制化投資產品。其精裝修的水平基本可以達到拎包入住。他告訴記者,目前已經有投資商提出希望整體回租然後經營成酒店物業,給出的租金水平不低。
『對於高檔住宅的買家來說,其實對房價並不敏感,只要地段、配套好,有稀缺性資源,成交自然會上昇,以後脫手套現的時候也是一樣的道理,價格高低並不重要。』胡景暉向記者表示。
外因助漲可能
孔傑林選定上述兩個樓盤之後,孔傑林決心再細致考察一番,由於多年買房投資,他也有了不少開發商朋友,他們告訴孔傑林,在高檔物業領域投資出手,不僅地段本身保證了回報以及風險降低,而且,潛在的外資接盤可能,也確保了自己的投資很難貶值。
『不是說外資直接收購我的房產,他們一般買整棟的物業,而不買零散的房產,但是對同類物業的整棟收購,尤其是同物業類型或者同區域的房產,往往會抬昇自己物業的價值,降低屆時脫手時的套現難度。』孔傑林說。
不久前,仲量聯行發布的《全球房地產資產報告》預測,雖然2008年全球房地產直接投資總額將比2007年減少30%以上,但大量資金進入亞太地區的勢頭不會明顯減弱。其中,中國內地及中國香港地區市場將佔到全球14%的投資額,這或許可以間接為孔傑林的投資保駕護航。
胡景暉告訴記者,城區土地日益稀缺的背景下,高檔住宅項目的開發比重增多,是房地產商提高『附加值』的一種選擇。出於營銷策略的考慮,以及這些大戶型公寓未來所具有的昇值空間,預計6月份四環公寓項目開盤均價會繼續走高,在地段不錯的前提下,這也是脫手套現的好機會。
『由於高端物業的資源特性,從長遠來看,高端物業的供應跟不上需求,當供需關系變得尖銳的時候,高端物業便具有很強的議價能力。』針對高檔住宅市場的表現,中原地產研究中心發布報告認為,政策環境嚴格限制高檔住宅的開發,從而使其融資難、拿地難,供應上自然成為稀缺產品。
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