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中信銀行鄭州分行一業務經理向記者證實,銀行現在對於購房者辦理按揭手續的審批確實是前所未有的嚴格,除了要核實規定的手續外,還要派專人進行『家訪』。
當記者問及原因時,這位負責人沈吟片刻說:『從上個月開始,全國范圍內的所有銀行展開了「假按揭」、「假首付」、「假房價」的自查行動。在這個風頭浪尖上,各個銀行都對此項業務的開展保持謹慎和低調。』
銀行稱『沒有正式排查結果』 知情人透露『假按揭』很普遍至今已開展了一個月的『房貸三假』自查活動,究竟查出了什麼?記者就此隨機采訪了鄭州市的幾家銀行,這些銀行都不約而同地稱『目前沒有正式的排查結果』。
但一位房地產業權威人士告訴記者,『三假』情況,尤其是為首的『假按揭』,在業內是一種很普遍的『融資方式』。
這位人士還表示,自從各家銀行對房地產開發商的貸款進行緊縮後,房地產開發商獲得銀行貸款的難度增大,采用『假按揭』手法騙取銀行貸款的情況有上昇趨勢。
據透露,『假按揭』所用手段包括:開發商威逼利誘公司員工,使其提供身份證、簽名等個人信息。某銀行鄭州分行一工作人員證實,鄭州有些房地產開發商為了回籠資金,出現過用員工身份證辦理『假按揭』的現象。因為開發商的資金鏈沒有斷裂,所以這些問題還沒有暴露。
利用開發商、銷售人員的親朋關系。將部分未售房產通過自己親戚和朋友的名義買上,由開發商自己找單位開個人收入證明以及收集個人相應貸款材料,從而達到銀行放款到開發商名下的目的。
有償購買『業主』信息。開發商給每張身份證持有人一定報酬,大概在數千元左右,由持有人在貸款合同上簽字。開發商承諾對方無需交納首付,而且在辦房產證前的按揭款由開發商負責。
『考察人』暗中配合。按照規定,銀行發放按揭貸款,要貸款人提供收入證明,考察其有無償還能力,還要實地察看貸款人購買的住房。事實上,銀行通常委托中間方審查借款人的信用資格。這其中為少數『考察人』留下暗箱操作的空間。
這位房地產人士稱,一個手中只有500萬元資金的開發商,完全有膽量去操作幾個億的房地產項目。他可以先提高房子售價,然後把開發中的房子按其售價標准抵押,從一家銀行貸款2000萬元,再用這2000萬元中的1000萬元開發售價更高的房子,並找另一家銀行抵押貸款4000萬元。如此滾雪球般在各銀行間反復『假按揭』,不僅推高了房價,還讓開發商擁有了一堆令人羡慕的『優質資產』———房子。一些開發商憑借這些『優質資產』,可以源源不斷地從銀行『掠奪』更多貸款。
交通銀行研究部的一份報告認為,『假按揭』已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。
上述房地產人士還向記者透露了『假首付』和『假房價』的內情。所謂的『假首付』,指的就是房地產開發商為了增加其住房銷售,以墊付首付款,或分期支付首付的方式,讓購房者從商業銀行獲得按揭貸款。開發商『假首付』的最終目的是騙取銀行貸款,這意味著房地產開發商的風險將向商業銀行轉嫁,在購房者成功申請個人按揭貸款之後,開發商也將實現銷售回籠,前腳償還開發貸款,後腳獲利走人,而房地產的市場風險由購房者和商業銀行來承擔。
而『假房價』就是房地產開發商為了套取更多的資金,以虛假的方式把所銷售住房的價格提高,從而得以以購買者名義從商業銀行獲得更多的按揭貸款。
記者了解到,歷史上鄭州曾發生過一次有名的『三假』———康明置業『東明花園』假按揭事件。康明(鄭州)置業有限公司靠假按揭騙走省會4家商業銀行約2億元資金,而購買了東明花園的許多業主發現,自己花錢購買的房子還被康明置業重復賣給了張三或李四。最後開發商人跑了,錢沒了,可憐的是業主和銀行。
沒有內外『默契配合』 空手套白狼無法做成業內人士稱,開發商再有能耐,如果沒有銀行『疏忽』,空手套白狼的事是做不成的。就目前貸款而言,住房貸款是償還率最高的,各商業銀行為爭奪這一低風險的業務,不僅不同的銀行之間爭奪『黃金』客戶,而且同一銀行不同分支機構之間也在爭奪。為了能爭取到『大客戶』,各商業銀行紛紛施以『快捷、貼心』服務,對按揭的審批主要是一種『形式審查』。
中信銀行鄭州分行一位負責人也證實,銀行發放貸款都有一定的操作規程,只要嚴格地按照規定辦,風險不會太大。但各家銀行都把個人住房貸款視為『優質業務』,加上有住房作抵押,在『跑了和尚跑不了廟』的心理之下,銀行方面在一定程度上放松了對個人住房貸款的盡職審查。
河南九同律師事務所律師宋宇認為,正是由於『內控制度不嚴,導致內外勾結』,纔造成了『房貸三假』現象愈演愈烈。
『「房貸三假」把風險轉移給了銀行,我們正在想方設法防范個人房貸風險。』某銀行鄭州分行一負責人告訴記者,為了防止類似情況,他們規定,每一筆房屋按揭貸款業務,信貸員必須要與貸款申請者見面,而且必須面對面地簽訂貸款合同;對於新收到的房屋按揭貸款申請,由信貸工作人員到單位核實收入證明,通過公安機關核實貸款者真實身份。對於已經辦理完按揭房貸的,還要逐個檢查一遍相關材料;此外,只對銀行認定的優質樓盤發放按揭貸款,拒絕與完全靠回籠資金維持生存的房地產開發商合作。
相關鏈接●權威統計發現,截至2006年6月末,國內銀行涉嫌『假按揭』的貸款金額達數十億元。其中,某國有銀行被查出共發放個人住房涉嫌『假按揭』的貸款4718筆,金額達13.09億元,佔被查個人住房貸款總額的6.05%。
調查札記對於如何杜絕『房貸三假』現象,記者請教了河南農業大學法律系主任楊紅朝。他的建議是,既要制定切實可行具有可操作性的規章制度,又要靈活地、不定期地檢查、稽查。同時,對違法行為給予重處重罰,促使信貸員把住貸前調查關,確保借款人具有真實的購房行為與良好的還款能力。此外,還要把住貸後管理關,建立貸款檔案,對貸前調查不夠充分的,進行必要補充與監督,盡可能早發現『房貸三假』現象並及時處理。
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