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央行日前公布的2008年第二季度全國城鎮儲戶問卷調查顯示,全國房地產市場觀望氣氛依然濃厚。調查顯示,未來三個月打算購買住房的居民佔比本季為15.1%,雖較上季微昇0.5個百分點,但仍為歷史次低水平。調查的七大城市中,除北京外,居民的購房意願均較上季度下降。與此同時,不少城市紛紛傳來房市交易量萎縮、開發商資金緊張的消息。一時間,部分城市政府和商業銀行對未來房價會否進入下降通道、會否引發金融風險頓生擔心。
首先,我們應當承認的一個事實是,即使和西方發達國家相比,我國當前的房價也高得離譜。據學者時寒冰研究,即使從絕對值上看,中國的房價與美國的房價已比較接近。他分析說,當房屋作為居住需求即消費需求時,決定房價的是居民的實際消費能力,通常用房價與家庭可支配收入比來表示。在這一指標上,北京、深圳、上海等城市已經超出了世界銀行標准的三倍以上;當房屋作為投資需求時,決定房價的力量是房屋租金,國際上通常用租售比來表示,而現在不少人所購買的房屋如果用於出租遠不足以償還銀行利息,甚至在房屋快報廢時還不能收回投資。這一切都說明,中國房市不僅存在泡沫,而且泡沫已經非常嚴重。另根據光大證券分析師趙強的研究結果,從房價收入比來看,我國房價超出負擔能力30%—40%。也就是說,我國房價被高估了30%—40%。
其次,我們不能忽視的另一個事實是,全國房價不論是同比還是環比目前並沒有進入下降通道。1至5月份全國70個大中城市房價統計顯示,今年5月份全國商品住宅價格同比上昇10.2%,漲幅仍然是在10%以上的高位;只有30%的城市環比微幅下降僅0.1%,多達2/3的城市環比是上昇。因此,要說房價將進入下降通道實屬牽強。
再者,從國家發改委本月初披露的情況看,全國空置商品住房是在減少而並非是在增多。統計數據顯示,到4月底,全國空置商品住房12464萬平方米,同比減少1.9%。並且,今年1至4月,房地產開發土地購置面積、完成土地開發面積、房屋施工面積、新開工面積、商品住房竣工面積這幾大指標都是上昇的,只有幾個銷售面積指標出現了僅一兩個百分點的微降。這些數據說明,今年以來全國房屋銷售進展還是相當不錯的,銷售面積的微幅下降只能從另一個角度證明購房人的觀望情緒有所增強,並不能說明交易量在明顯萎縮。
至於開發商資金問題,不能不說的是,資金鏈薄弱其實一直是我國諸多房地產企業的通病,他們多年來習慣的是以銀行貸款和購房款來搞所謂的『滾動開發』,實質上不過是空手套白狼。業內人士認為,『地產開發商在瘋狂拿地及囤積土地的同時,也在制造泡沫。』如今,房價稍有下跌,某種意義上正是他們為自己的不理智所付出的代價。同時,近年來大中小城市房價的輪番上漲,的確大大透支了城鎮居民的消費能力。也正因如此,隨著越來越多的購房者選擇觀望,人們預計,銷售不景氣如果持續到年底,將會有越來越多的開發商難以維持繼往的暴利。
換個角度看,由於房地產是資金高度密集型行業,在宏觀調控政策緊縮的局面下,開發商只有通過降價銷售纔能加快資金的回籠和流轉。中國住宅及房地產研究會副會長顧雲昌(顧雲昌博客,顧雲昌新聞,顧雲昌說吧)指出,目前房地產市場的種種變化,是一種理性回歸的表現,而其中資金則是開發商必須解決的要素,在當前局面下降價銷售是最好的辦法。
其實,賣方降價也罷,買方觀望也罷,都只能證明房地產需求短期內可能受到抑制,但從長期看這些需求並不會消失,因為我國仍處於房地產長景氣周期。證券分析師何旭分析說,支持我國房地產業景氣的根本原因是商品住宅的供不應求。未來10年舊城改造將帶來年均2.82億平方米住宅的剛性需求,城市居民改善居住水平也將需要5.17億平方米新增住房供應,農村人口進入城市又將創造3.76億平方米住房的需求,而2007年全國住宅竣工面積僅僅不超過4.8億平方米,即使供應在短時間有所增加,也不能掩蓋長期的短缺。趙強也表示,當前房市的調整仍是上昇周期中的一個短期波動,而非長周期的拐點,當前的政策調控遏制了泡沫的進一步膨脹。所以,我們認為,部分城市短時間的房價下跌有利於開發商回籠資金,有利於對房市泡沫的『消化』,有利於房市的理性回歸,這種下跌不僅是潛在購房人的福音,房市泡沫的減少從根本上講又何嘗不是銀行的福音呢?
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