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最近,被管理層一度叫停的轉按揭和加按揭業務又死灰復燃,並以一種更隱蔽的形式在部分銀行變相推出。雖然新的操作方法仍涉嫌違規,潛藏風險,但銀行對此似乎卻並不擔懮——實際上貸款額不足房產市值的五成。
『不排除有部分銀行以轉按揭業務而變相松動了加按揭業務,銀行重新推出非交易性轉按揭,是以節省利息為賣點來吸引客戶,但如果更多銀行加入這一行列,就會導致變相提高貸款成數,下浮房貸利率,從而降低市場准入標准等風險失控的因素出現。』銀行人士表示。
該人士表示,與外界對銀行房貸風險的認識不盡相同,盡管個人房貸的風險在增加,但銀行內部仍將其視為優質資產。盡管目前沒有一個完整的經濟周期的數據來驗證房貸違約率的准確數字,但相對於其他貸款而言,房貸的不良率還是很低的。雖然對公貸款收益可能更高,但是在綜合風險加權後的收益率還是個人房貸比較高。
由於沒有經濟周期的數據定量分析,銀行目前的數據都是基金對過去房貸風險的認識,未來的預期只能建立在定性分析的基礎上,個人住房信用違規很少是銀行目前仍堅持房貸資產優良資產的重要原因之一。
而從銀行的資金運用效率來看,盡管公司貸款利率較高,單筆業務的收益可能更高,但個人房貸能更有效地利用資本金。相同的貸款額度,所用的資本金只是公司貸款的一半,在目前一些中小銀行存貸比較高的情況下,個人房貸無疑使銀行可更有效地運營資金。
據了解,在銀行內部的利潤貢獻中,個人房貸佔比約在20%左右,但自2008年以來,由於房價大幅波動,個人房貸規模出現負增長,必然導致銀行利潤的下降。但在銀行的利潤率貢獻增加計劃中,個人房貸利潤貢獻率並沒有調低,這也迫使銀行工作人員更加主動地擴大個人房貸規模。房貸風險不足慮
『轉按揭的風險並不比一手房貸的風險高』。銀行人士表示。
目前,銀行以轉按揭形式操作加按揭,雖然表面上是轉按揭,不應該有銀行多餘的放貸數額,但其實是下家銀行先把房產昇值部分變為貸款,客戶用這部分錢去還清了餘額,所以實際上用的還是銀行的錢。這對於再貸款的銀行來說,就將直接將面臨房產價格下滑可能導致的信貸資產質量下降風險。
銀行內部也承認這種行為涉嫌違規,但銀行在操作中還是注意到了其中的風險,如在貸款額度評估過程中,通過銀行和擔保公司的打折,實際上貸款額僅有房產市值的五成不到。而銀行業對房價下跌比較認可的幅度是30%,將加按揭貸款成數定在50%左右,表明了銀行對加按揭及房貸風險的預期已經有所認識和控制。
央行2008年一季度貨幣政策報告顯示,商業性房地產貸款餘額為5.01萬億元,約佔國內銀行體系貸款總額的17%,其中房地產開發貸款餘額1.8萬億元,佔比約為6%,個人住房按揭貸款餘額為3.13萬億元,佔比約為11%左右。而據測算,通過轉按揭的房貸數額約佔10%,即3130億元,所佔的比例就更少。
從整體上來說,國內房價上漲最快的年份是2007年,而2006年底個人住房按揭貸款餘額2.27萬億元,2007年、2008年一季度分別新增9000億元左右、1233億元。即,個人住房按揭貸款風險較高的有10233億元,其中已還款1600億元,這麼算下來,個人住房按揭貸款風險較高貸款只有8600億元左右,佔整個銀行體系貸款總額不足3%。
銀行業據此判斷,即使房地產市場出現根本性逆轉,最極端的情況就是這8600億元個人住房按揭貸款全部成為不良貸款,佔比也並不高。而2006年以前的個人住房按揭貸款,由於當時的房價水平很低,國內整體房價水平要降低到2006年底以前的水平比較困難,而且,全國個人住房按揭貸款首付平均約在40%。因此,即使在當前信貸緊縮的情況下,房地產交易持續萎縮,但銀行個人住房按揭貸款風險並不像以前想象的那麼高。
上一頁12轉按揭貸款的風險比一手房貸風險大。目前,轉按揭房貸額約3130億元,佔總房貸額的10%,佔整個銀行體系總貸款額更是僅為1%左右。極端情況下,即使2007年、2008年一季度風險度較高的新增個人住房按揭貸款全部為壞賬,也僅為8600億元,佔整個銀行體系貸款總額不足3%。
銀行業據此判斷,在2006年以前個人住房按揭貸款佔比更大、全國個人住房按揭貸款首付平均達到40%的情況下,房貸風險並不像想象中的那麼高。轉加按揭的法律風險
目前,卷土重來的加按揭業務則比原來有所創新,客戶想要以房產昇值部分獲得抵押貸款,可以通過另一家銀行對房產重新評估,然後按新的總價獲得一定折扣的新增貸款,這實際上與原來的加按揭效果一樣。
一般意義上的轉按揭是指跨行轉按揭,前提條件是在上家還款正常,沒有不良記錄,如果出現三次以上的逾期,擔保公司不會出具擔保函;轉按揭的房屋必須獲得產權證一年以上,還款至少要滿一年,房屋交接書也應滿一年。此外,客戶的貸款額原則上大於還款額,多出的是轉按揭擔保費,一般為下家銀行貸款額的千分之六,至於由誰來出,則由雙方協商確定。
轉按揭的操作流程一般是先審批貸款,然後由擔保公司、銀行和客戶簽訂三方協議,再辦理委托擔保公司代理手續;貸款審批通過後,客戶繳納各種稅費後,擔保公司出具『擔保函』,然後銀行放款到擔保公司賬戶;客戶與上家銀行預約還款,辦理注銷登記,再辦理交易和抵押登記手續,最後領取產權證,銀行放行剩餘的尾款。
從法律上看,轉按揭一般只涉及到債權人的主體變更,不涉及內容,而加按揭不僅有主體的變更,還有內容的變更。如果只是債權主體的變更,則債權人只須通知債務人即可;如果涉及內容變動,則債務人和後債權人須征得原債權人的同意纔可變更。
現實中,客戶為繞開須債權人同意的規定,直接申請提前還貸終止與上家銀行的關系,並且在此之前往往已與下家銀行談妥了各種轉加按揭的條款。實際上,如果下家銀行與上家銀行提供的服務包括貸款額度、貸款利率、期限等是一樣的,客戶為何還願意多付出各種稅費、擔保費等額外代價呢,唯一的解釋就是下家肯定給了客戶額外的利益和好處,可能就是加按揭重新評估房產昇值部分的貸款額度。
按照銀監會的要求,『商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款;對已抵押房產,在購房人沒有全部歸還貸款前,不得以再評估後的淨值為抵押追加貸款。』
根據轉按揭業務操作流程,下家貸款銀行在客戶房貸全部歸還貸款前,就批復了客戶以房產重新評估價值為依據申請的貸款,明顯違反了上述規定。
因此,表面上看,客戶與下家銀行簽訂的新借貸合同是在終止與上家銀行的合同關系後簽訂的,但由於與銀監會的規定相違背,屬於『以合法形式掩蓋非法目的』的行為,可被認定為無效合同行為,法律風險暴露無遺。房貸收益率高使然
此前,管理層之所以叫停無真實交易、不指定貸款用途的轉按揭和加按揭,業內人士傾向於認為管理層更擔心加按揭的風險無法控制,因為加按揭通過銀行重新評估客戶房產,將部分房產昇值的資金再放貸給客戶。
這裡有兩個風險,一是房價下跌,將傷害銀行個貸資產質量;二是既然高估房價可以吸引和穩定存量客戶,可能會誘發銀行在房價評估上做手腳,由此導致信貸風險會更高。
在房地產市場開發貸款方面,中小銀行無法與大銀行競爭,在按揭貸款市場上,中小銀行在增量市場上也不具備優勢,而在存量市場上,中小銀行卻可以創新的名義開展各種新業務,甚至不惜違規操作以爭取更大的市場份額。就轉按揭市場而言,銀行間過度和無序的競爭可能會形成與信用卡市場『一人多卡』相類似的局面,銀行為了爭取客戶,競相給一個客戶、一個房產多個加按揭貸款額度。
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