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本周一開始,楊浦區房屋買賣在繳納稅費之前又多了一項手續:由專業的估價公司和估價人員進行詢價。若房屋成交價格被認定為偏低,有做低房價的嫌疑,那麼買賣雙方將難以進入繳稅環節,也就不能順利辦理過戶手續。想要繼續進行交易,雙方只有兩種方法可選:按照估價公司給出的指導價格繳稅,或者找其他估價公司對房屋進行具體評估並出具評估報告
詢價買賣雙方把買賣合同以及房產證交給估價機構,由專業人員進行價格審核,符合市場價格的,估價公司會在詢價單上蓋章證明,然後買賣雙方憑著詢價單到稅務窗口進行稅費繳納。對於估價機構認為明顯偏離市場行情價格的房源,將被退件,不得過戶交易。
退件後,買賣雙方應及時應變其實,請來專業估價機構助陣,這一做法在上海並非首例。目前,除了楊浦區之外,徐匯區和黃浦區就有類似的做法。
對於買賣雙方來說,繳稅前詢價不僅僅是多了一道程序,還意味著一些可能發生的問題。如果在詢價過程中遇到退件怎麼辦?如果退件後交易失敗,違約責任又由誰來承擔?可能造成的風險,又應該如何規避?對於這些問題,筆者請教了美聯物業交易管理客服部經理沈贇。-狀況一:退件後,需要繼續交易
估價師判斷房屋有做低價格的嫌疑,交易被退件後,多數買賣雙方還是希望交易能夠繼續進行。對於這個情況,買賣雙方有兩個選擇。
首先,買賣雙方可以根據估價機構給出的參考價格進行繳稅。即如果雙方的買賣簽訂的合同總價為100萬元,但是給出的參考價格為130萬元的,買賣雙方應當按照130萬元來進行繳稅。
其次,買賣雙方可以要求專業的房產估價機構對房屋進行評估,並出具相關的評估報告。目前,稅務局只認定A級評估公司出具的評估報告。
根據上海市房地產估價師協會網站上公布的估價收費標准,目前估價收費采取差額定率累進計費,即按房地產價格總額大小劃分費率檔次,分檔計算各檔的收費,各檔收費額累計之和為收費總額。房屋總價100萬元以及100萬元以下累進計費率為5?,101萬元以上至1000萬元部分累進計費率為2.5?。
狀況二:退單後,交易破裂
做低房價被發現並退件後,交易也存在著買賣雙方因稅費的支付產生分歧,並導致成交『爆單』的可能性。
這一情況涉及到買賣違約這一法律問題,買賣雙方應該格外注意。如果雙方約定『各自承擔稅費』的,那麼拒絕支付增加稅費的一方,將承擔違約責任。如果雙方約定『淨到手價』的,那麼稅費以及相應的違約責任就應該由買家來承擔。因此,對於稅費的支付形式買賣雙方應該在合同中詳細明確。
一般來說,在區域內具有一定年數和資歷的中介公司,對於價格把握比較充足。一旦感覺房價偏低,那麼就會提醒買賣雙方,並向相關的稅務部門進行諮詢。買賣雙方應該配合中介公司,規避交易中可能存在的風險。
增加詢價過程 楊浦交易中心迎來集中成交從本周開始,楊浦區所有的二手房源在交易時候都增加了一道新程序:詢價。
為了規避二手房買賣中『做低房價』的行為,楊浦區房地產交易中心請來一家專業房產評估機構,以後,楊浦區所有的二手房買賣都必須經過這家房產評估機構詢價之後,纔能進行到繳納稅費的階段。
而在此之前,雖然各個交易中心也都有核價的過程,但是價格是否合理基本上都由稅務方面說了算。曾有消費者提出質疑,認為稅務部門沒有估價資質,無法正確地估計房屋價格。而專業的估價機構長期進駐房地產交易中心,能夠解決這一矛盾,同時,對於房價的審核也更嚴格了。
由於擔心合同上的房價難以過關,上周有不少交易都提前了過戶時間,楊浦區交易中心迎來了一撥集中成交。不少買賣雙方都是剛剛簽完交易合同,就被中介公司拉進了交易中心,趕在評估機構正式入駐前繳納稅費。
『非普通住宅』變身『普通』 兩者臨界點成為核查重點『強行評估,意味著房價不能做低了。』有業內人士表示。據介紹,這兩年,房地產交易中心對於房價的審核就日益趨緊,專業估價機構的出現加快了這一趨勢,遏制做低房價,既可以防止逃稅漏稅,同時也規避了買賣雙方在交易中可能遇到的風險。
做低房價目前是二手房買賣中普遍出現的一個現象。在經歷了近年來的多次稅費調整後,上海二手房交易中所需繳納的稅費有了較大幅度的提高。尤其是5年內的非普通住宅所繳稅費最高,超過總價的10%(5.55%營業稅,2%個人所得稅,0.5%或者0.25%土地增值稅,3%契稅)。因此,目前市場上,很大部分做低房價的行為都會將『非普通住宅』做低成為『普通住宅』,以此節省交易成本。
大量做低房價的行為,一方面對於國家的稅收是一個損失,另一方面也加大了二手房買賣過程中的風險。尤其是對於買家來說,幫助賣家做低房價,就意味著做低的差價要在日後房屋再次轉手時,轉嫁到自己身上。
對於大量成交房屋『非普通』變『普通』的現象,估價機構給予了更多關注。根據了解,目前,對於『普通』與『非普通』臨界點之間的房屋,評估機構的審核將比其他房屋買賣更加細致。
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