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梁先生昨天(6月23日)致電記者稱,他在盧灣區通過中介公司打算以220萬元的價格賣一套房,可在房產交易中心的稅務窗口辦理手續時,對方卻說價格太低,要求其到專業的估價公司重新對該房產進行估價,然後再來辦正常的過戶手續。記者了解到,在本市徐匯、黃浦、盧灣等區,已經有專業的房產估價公司進駐區房地產交易中心。而他們的職責就是『盯牢』二手房的成交價格,防止交易雙方通過做低房價的方式來避稅。
-估價師自備房價數據庫
低於市價3%-5%就退回
昨天(6月23日)下午,黃浦區房地產交易中心的交易大廳內,『稅務』和『財政』辦理窗口後面,擺著『八達估價』的指示牌,估價師陳建明端坐在桌前,查看交易雙方所提供的二手房買賣合同和產證,根據該套二手房的房型、朝向、供求情況等信息,迅速估計出這套房屋合理的市場交易價格,並比對買賣合同上所顯示的交易價格,以此來判斷交易雙方是否有做低價格的嫌疑。
『在二手房交易中,普遍存在做低價格以減少繳稅金額的現象,我們的工作就是讓國家稅收少受損失。』上海八達房地產估價公司負責人告訴記者,從去年下半年開始,該公司正式進入黃浦區房地產交易中心。在該估價公司進入交易中心之前,對二手房交易價格的核價工作一直由財稅部門自行操作,但是在具體操作時容易引發矛盾。一些客戶對於財稅部門核准的價格提出異議,認為該部門沒有估價資質,無法估出正確價格,而專業的估價公司就可以解決這一矛盾。
據該負責人介紹,為了准確估價,該公司自備有一套房屋價格數據庫,並經常根據市場情況來更新這個數據庫。在此基礎上,估價師還將針對具體房屋的房型、朝向、地段、年份、景觀、面積、供求情況等信息,來判斷房屋交易的實際價格,必要時估價師還需要實地看房。『前不久一套二手房交易合同上的單價為2.3萬元,但實際上,這一樓盤的房屋均價是3萬元,我當場就判斷這個交易價格失真。』陳建明說,如果合同上提供的價格和市場合理價格偏離3%-5%,他就會將二手房買賣合同退回去,要求交易雙方提供真實價格。
據透露,截至目前,該公司估價師在實際評估中發現,二手房交易做低價格的情況非常普遍,幾乎佔到該公司評估數量的一半。
-估價師『守門』全市未鋪開
『臨界點』房產核價時最仔細
記者昨天采訪本市多個區的房地產交易中心獲悉,在徐匯、黃浦、盧灣、楊浦等幾個區的房產交易中心,買賣雙方辦理過戶手續前,都必須先過『估價』這一關。
美聯物業交易管理客服部經理沈贇告訴記者,並不是所有相對低成交價的二手房都會被『槍斃』,而是要看是否在房價的合理范圍內,如果明顯偏低的話就要說『No』。不過,如果買賣雙方覺得這個估價不合理的話,可以自請其他公司進行重新估價,如果最終證明成交價並沒有明顯偏低的話,就可以放行。
據了解,估價師進駐房地產交易中心的情況並沒有在全市鋪開,且各區執行的嚴格程度也各不相同,有的區針對住宅估價,有的區只針對辦公樓估價。上海中原法律及交易按揭部高級經理楊?靚透露,從目前來看,成交價格處在普通住宅與非普通住宅之間『臨界點』的房產,例如內環與外環之間1萬元/平方米左右的二手房,受關注特別大,核價時最仔細。
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