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自去年底開始的樓市間『一場偉大的博弈』正在發生顯著變化。
在北京南三環外緊鄰建設中的地鐵四號線附近,一家樓盤的促銷廣告很醒目,買一居室送8至11萬元的車款;如果付全款的話,還可以打9折。銷售人員為記者計算了一下,如果買一套60平方米一居室的話,可以優惠將近20萬元。
據售樓人員介紹,這個樓盤是今年4月份開盤的,當時最多只有9.5折的優惠,因為公司要開發其他項目,銀行貸款利息又高,就想打折銷售把這個項目的錢回籠。
如今,『購房即免20年物業費』、『一次性付款免收10年物業費』……這樣的字眼頻頻出現在北京的樓盤廣告中。繼公共維修基金、契稅、合同印花稅之後,『物業費』又成了一些開發商在售房時『隱形打折』的釣餌。
據了解,目前北京有些新開的樓盤大多采取低於區域均價的策略開盤,有的甚至低於二手房。而老的樓盤由於前期銷售的壓力,多采取特價房、送車、送物業等方式促銷,而不是直接的折扣。
一組數據也顯示,北京的房地產交易還沒有走出低迷的狀態。今年1至5月,北京市商品住宅銷售面積為266.3萬平方米,同比下降了48.8%,還達不到2003年同期的銷售水平。國家統計局剛剛公布的5月份國房景氣指數也只有103.34,比4月份回落0.73點,這是該指數連續6個月出現環比回落。
我愛我家副總經理胡景暉認為,今年上半年市場的疲軟走勢主要與去年底開始的貨幣緊縮政策有關。目前市場上的拐點論以及觀望情緒基本都是基於這一原因。
放緩全國房價漲幅放緩北京樓市由年初時的『價漲量跌』已經步入如今的『價滯量跌』,而在深圳等城市,房價則出現了明顯的下跌。
深圳世聯地產公司的統計數據顯示,今年1至3月,深圳住房交易量分別為5200套、2200套和6600套,與去年同期相比下降了近70%。深圳市國土房產局發布的《房地產市場發展分析報告》也顯示,2008年一季度,深圳市商品住宅空置面積達66.37萬平方米。與去年同期相比,空置面積增加了67.47%。
業內人士稱,這些數據說明,深圳房價的下跌已經是不爭的事實,而且是房價大幅下跌。
國家發改委、國家統計局最新公布的調查結果顯示,今年5月份,中國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2%。值得注意的是,二手房月比價格近年來出現首次下跌,跌幅為0.2%。
新建住房銷售價格同比漲幅較大的主要城市包括:烏魯木齊22.8%、海口17.6%、寧波16.6%、北京15.7%和杭州15.2%;降幅較大的主要城市包括:蘭州-0.8%、深圳-0.5%等。
中國人民大學經濟研究所發布最新一期研究報告指出,今年下半年和明年將迎來房地產投資和價格雙雙下滑的局面。報告認為,房地產在需求下滑情況下供給大幅度增長,預示房地產價格將面臨整體下滑的可能。
今年前4個月,全國商品住房竣工面積8448萬平方米,同比增長20.2%,增幅同比提高10.3個百分點;銷售面積13664萬平方米,同比卻下降了4%,增幅同比下降20.6個百分點。報告認為,上述數據集中反映出以下幾方面信息:房地產捂地牟利模式被資金鏈過緊打破;房地產在需求下滑情況下供給大幅度增長,預示房地產價格將面臨整體下滑的可能,房地產企業的投資收益將進一步下滑,資金鏈將進一步收緊。
中國社會學院金融所研究員易憲容認為,這輪樓市的調整就在於從2007年下半年起中國房地產市場政策發生了根本性改變,即房地產市場是民生的市場,是住房消費的市場。
趨勢回歸理性大勢所趨
去年9月27日,央行和銀監會發布了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,對房地產開發貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業用房購房貸款等作了全面規定。尤其是新政推出以來,金融系統提高了開發商的貸款門檻,並要求住宅要在封頂之後纔能預售,進一步緊縮了房地產開發商的資金鏈。
有業內人士稱,眾多房地產開發商表示,2007年是地少錢多,2008年是地多錢少,資金鏈明顯緊縮。
盡管這樣,國家從緊的貨幣政策仍在繼續。
中國人民銀行決定6月上調存款類金融機構人民幣存款准備金率1個百分點,於2008年6月15日和25日分別按0.5個百分點繳款。法人金融機構暫不上調。
這是央行年內第五次上調存款准備金率,上調後,存款類金融機構人民幣存款准備金率達到17.5%的歷史高位。
有人預計,隨著央行本次准備金率上調,未來還將凍結4000多億元資金。這對於本來資金鏈就緊張的開發商無異於雪上加霜。
記者也了解到,第二套房貸新政出臺的目的就是通過收縮個人信貸規模來抑制購房需求,尤其是投資性需求。實踐證明,很多房地產投資者在感到風險加大的同時,逐步淡出了市場。
胡景暉認為,就北京樓市來講,目前博弈依舊沒有停止,持幣的購房者沒有因開發商的打折而放棄觀望,開發商則苦於資金鏈風險而屢屢促銷。促銷可能增大購房者的降價預期,進一步加重購房者的觀望情緒。隨著時間的推移,開發商日益感到資金鏈斷裂的枷鎖愈加沈重。打折促銷的力度將會不斷加大,松動開發商自身利潤空間也存在可能。
『無論一些企業如何捂盤,但是市場已經發生了根本性變化。』易憲容接受記者采訪時說,『這就是房地產市場政策發生根本性變化:比如政府要求生產更多的中低檔產品、保障性住房、商業銀行對個人住房消費信貸嚴格管理、房地產市場投資性購買擠出等。因此,樓市回歸理性是大勢所趨。』
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