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似曾相識的低迷行情再一次出現在了房地產市場上--樓市成交量迅速下降,原來苦於購房者搶購潮的開發商現在不得不四處僱人排隊。不少新房、二手房價格下調,牛氣衝天的業主悄悄地允諾購房者一些小小的折扣。眾多開發商出現資金短缺,不得不外出高額融資。2005年下半年的上海、2003年上半年的北京,這樣的房地產交易不景氣局面都曾經出現過。但是無論是2005年的上海、還是2003年的北京,在度過短則半年,長則一兩年的低迷行情後,房地產市場都出現好轉,盼著房價下跌的購房者始終沒有等到像樣的房價調整。
樓市確實很"牛"。流動性過剩、通貨膨脹是主導國內房地產市場一路向上的最主要的因素,重要的是,中國經濟發展的這一重要特征至今並沒有發生變化。根據國家統計局最新發布的CPI數據,5月份,居民消費價格指數為7.7%,這一通貨膨脹的指標性數據反映中國經濟仍處於高通脹時代。在高通脹時代,貨幣相對於大部分商品貶值、尤其是具有稀缺性的資產,比如礦山、石油、黃金、房產等。對於普通投資者來說,房產更容易購買,也更容易賣出。在中國經濟高速增長、CPI持續上昇的情況下,國內房產投資者將獲得房價上漲帶來的財富效應。國外投資者購買國內物業後,不但取得了房價上昇的財富增值,更進一步獲得了人民幣相對於美元昇值的另一重收益,這就是為什麼熱錢進入中國並偏愛樓市的主要動因。
大規模的美元熱錢進入中國,早已引起了監管部門的注意。為了抵御流動性過剩,抑制房價快速上漲,從去年下半年開始,監管部門相繼出臺調控政策。正是從去年下半年開始,國內火熱的房地產市場突然降溫。針對普通投資者的監管政策主要分成兩部分,一方面是提高第二套房的貸款門檻,另一方面收緊銀行銀根。第一條政策是從行政上限制銀行給購房者貸款,第二條是讓銀行無錢可貸。組合拳出臺後,失去了銀行資金的支持,"裸泳者"紛紛在海灘上出現,一些投資比例高的城市房價下跌情況慘烈,但是上海、北京、廣州等經過多輪調控的主要城市價格依然堅挺。針對投資者的宏觀調控政策並沒有觸及到國內房價上漲的本質問題,只是掠去了房地產市場上的一些泡沫而已。
另一項針對開發商的宏觀調控政策也在進行中,大量囤地的開發商首當其衝。有關部門出臺政策要求開發商在限定的時間內開工並完成項目建設,同時控制銀行向開發商貸款的衝動。包括萬科、碧桂園、金地等國內大型開發商都面臨資金短缺的問題,一些開發商甚至不得不放棄已經招標獲得的土地,還有些開發商忙著在國內外尋求投資者。不得不承認國內的開發商正面臨近5年來最嚴峻的形勢,但是開發商與國內房地產市場並不能劃等號,即使開發商相繼破產了,樓價仍有可能居高不下。
現在的房地產市場已經不完全是開發商主導的市場了,在上海,大規模的新樓盤開發已經轉到了外環外,市區裡賣10套二手房可能纔成交一套新房。在北京,新樓盤的數量也比前幾年銳減。樓市成交從新房轉移到二手房,二手房房東就像樓市的眾多支點,他們或許出於理財的目的買房,或者為了自住,但他們的出現使得這些城市房價更穩定。大部分的開發商無法承受幾千套房產被壓一年以上的壓力,但是眾多的二手房業主可以承受。二手房市場的特點是房東分散,風險也分散,而且經過多年的宏觀調控,激進的二手房投資者已經非常罕見了。北京、上海等中心城市房產市場盡管成交量有限,但價格下降幅度非常有限,龐大的二手房市場表現出了極強的抗跌性。
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