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在政策性風險之外,房企還在如下方面存在潛在風險。
首先,是市場異變帶來的市場策略風險。近年來,房地產市場的一度繁榮,曾暫時性地掩蓋了不少問題。中央政府的宏觀調控措施接連出臺,尤其是2007年9月27日針對第二套房首付比例和貸款利率的『房貸新政』出臺,即重力打擊了投資(尤其投機)需求,也在一定程度上抑制了部分自住需求,房地產市場已經異變。目前,全國房地產市場在發生著重大變化,普遍呈現出價跌量縮的走勢。目前這種現實性的市場情勢,很可能給一些房地產企業帶來因市場變化而帶來的風險。因此,在目前及未來一定時期裡,房地產企業應積極應對房市之變,,放棄習慣性追求價格漲幅和利潤最大化的思想及行為,重視並因自市場異變而帶來的市場策略方面的風險管理,應正視現實,及時優化價格策略形成行業內的相對優勢,以能促進有效銷售保證現金流相對充沛。
其次,是資金鏈壓力風險。2007年以來,加息、上調存款准備金率、土地滿2年未開發將堅決無償收回等系列調控政策的不斷出臺,再加上一些房地產企業高成本拿地帶來土地支出有開發速度等方面的壓力,使得房地產企業在信貸緊縮和土地政策從嚴下通過信貸融資越來越難,導致房地產企業的資金需求壓力越來越大。
另一方面,房地產股票表現低迷,房地產企業通過IPO或增發融資之路已變得越來越艱難。6月6日,建業地產在香港聯交所掛牌上市,當日就『破發』。掛牌上市首日當日,上午10時許,建業地產以2.64港元開盤,較招股價2.75港元『潛水』4%。盤中最高2.72元,收市報於2.67元,較招股價低3%。掛牌一周股價縮水1/4,其跌跌不休的走勢,令一些計劃赴港IPO的內地房企心寒。6月10日,創造年內首只獲發A股IPO紀錄的濱江集團,公開交易僅8天就下跌『破發』,盤中一度跌停至19.53元,較其發行價20.31元下跌了0.78元,創造今年中小板塊首只『破發』股紀錄。自6月7日中國人民銀行決定今年第五次提高存款准備金率後,6月10日到6月13日的短短四個交易日內,地產股全面跳水大跌。截至6月13日,萬科收盤16.50元跌幅16%,保利地產收盤13.95元跌幅21%,金融街收盤8.08元跌幅16%,棲霞建設收盤9.75元跌幅19%,陸家嘴收盤13.18元跌幅20%,外高橋收盤13.16元跌幅近6%……可能相關於『廣發證券』涉嫌內幕交易被調查、『湧金系』、 『國金證券』借殼上市、『太平洋證券』上市等金融資本市場大案接連爆發,金融監管風暴或將來臨,可能將進一步影響到資本市場,進一步影響到房地產金融,房地產IPO或增發融資前景依然難妙甚至不妙……近年來,順馳高速擴張導致資金鏈斷裂之後,恆大大規模買地謀求上市最終擱置後,昌盛中國、寶龍與星河灣已擱置上市。碧桂園(查看地圖)等企業因大量囤地導致資金緊張,甚至不得不尋求私募途徑……
再則,在從緊的貨幣政策下,不但房地產企業融資的難度越來越大,而且房屋產品銷售不暢又使得房地產通過產品銷售回籠資金的難度進一步加大。
目前,房市已無爭議性地發生了異變,眾多房地產企業普遍遭遇了資金鏈緊張問題,有的甚至已經嚴重到足以威脅企業生存的程度,可能給房地產企業帶來災難性風險。因此,為積極應對房市異變,房地產企業應采取包括及時出讓部分存地、與他人合作開發及及時調整價格策略以盡可能促進銷售等各種措施,以防范、降低可能遭遇的來自資金鏈因素的風險。
第三,是項目定位和營銷推廣策略本身等帶來的經營決策風險。包括項目的行業角色定位、目標客戶定位、產品定位等內容的項目定位,是房地產企業根據政府的房地產政策、房地產市場大勢以及項目同類市場調查與市場分析、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告等方面做出的。項目定位也是指導項目規劃、產品設計、產品建設以及營銷推廣策略等工作的依據。如果項目定位策略科學,再有科學的營銷推廣策略和有效的營銷推廣運作,那麼,其項目銷售前景一般來是良好的。相反,則可能帶來項目運作上的決策性風險。這種風險一旦發生,其管理難度非常大困難,造成成本或損失巨大,甚至是導致不可挽回的後果。因此,房地產企業在應對當下房市異變時,應采取具體措施以積極防范這類風險。
第四,是品牌公關性風險。最近,中國不期而遇了四川地震。面對地震災難,中國最大的房地產企業萬科地產,因其董事長王石在特殊時候說了不合時宜的話,遭遇了空前的品牌公關危機。好在這種危機不屬於企業戰略決策或經營策略上的危機,有可能通過合適的危機公關來化解。但這種危機,也可能給房地產企業帶來巨大風險。本文作者陳真誠分析認為,萬科的『捐款門』風波,足以引起房地產企業對品牌風險的再認識和高度重視。因為,不同的企業的情況不同,處理品牌危機的能力也不同。萬科的綜合實力,不但使其具有強大企業競爭能力,也為其化解企王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)力,不但使其具有強大企業競爭能力,也為其化解企業風險提供了足夠的資源。但一般而言,不少企業並不存在這種實力。因此,基於萬科的『捐款門』風波的教訓,房地產企業在應對當今房市異變時,尤應加強這類風險管理,防止這類風險發生。
第五,除上述以外,在外部環境影響下,房地產企業還可能存在因企業文化本身缺陷導致在應對市場之變時作為不當而暴發的各種潛在風險,威脅到房地產企業的生存、成長、發展。對於這種可能存在的潛伏風險,房地產企業也應在日常工作中通過企業制度建設與經營優化等手段加以防范、管理。
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