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近期『退地』、『退房』、『打折潮』輪番轟炸,給本就存在巨大分歧的地產業又一記組合拳,人們開始擔懮房地產行業的拐點是否到來。統計數據顯示,2007全國財政收入是5.1萬億,2007年房地產行業市場銷售總額是2.9萬億,通過稅收等方式,25%-30%的利潤貢獻給了政府,若房價下降、銷量下降,那麼財政收入將受到很大影響。
長城證券金融研究所地產行業分析師萬知表示,『我們預計房價在今年下半年將有較大規模的下降,但目前只是房地產牛市中的調整,說衰退還為時尚早。』萬知指出,在城市化加速、家庭規模小型化等背景下,房地產牛市基礎沒有變,與宏觀經濟密切相關的地產業雖然走下了暴利的神壇,但是仍處於行業景氣上昇的周期中。我國房地產市場發展還很不成熟,與很多發達國家相比,證券化等一系列房地產金融體系還沒有建立起來。那麼面對擁有100多家上市公司的地產業,投資者該如何把握呢?萬知提出了四個要素。
●土地儲備影響抗風險能力了解地產行業的土地儲備需要關注的指標很多,如土地儲備量是否與自身規模匹配,土地儲備的物業類型、區位以及土地現狀等。其中區位和物業類型的影響較大,例如開發物業由於其周期較長,不確定性較強,
風險相對較大,而優質的持有物業,現金流比較穩定,具有較好的抗風險能力。此外,相對自身規模土地儲備過大的企業,土地儲備容易成為公司負擔,成為公司發展的隱患。
●現金流揭示企業擴張步伐現金流主要有每股經營現金流、每股籌資活動現金流以及每股投資活動現金流這三個指標。其中每股經營現金流是反映地產公司的整體資金情況。2008年一季度,整個行業的資金情況依然緊張,每股經營現金流為-0.15元。每股籌資活動現金流則反映了公司的融資情況。事實上,由於信貸緊缺,一季度地產行業每股籌資活動現金流為0.51元,較去年同期和四季度大幅增長,股權融資、舉借外債成為地產公司們應對手上缺錢的方法。每股
投資活動現金流可以反映公司投資回報情況。2006-2007年,每股投資活動現金流的流出大於流入,說明對外新增投資大於收回的投資回報。
●毛利率顯示企業盈利能力毛利率是顯示地產企業盈利能力最為直觀的指標,上市公司毛利率一般在30%以上。值得注意的是,毛利率與土地成本有關,土地成本的高低直接影響毛利率,此外,不同的物業類型毛利率也有不同,因此,具體情況還要細分來看。
●經營管理能力是企業發展的保障公司的戰略定位決定了公司的長期發展。公司需要與自身相匹配的發展戰略,過高的目標容易導致公司決策偏激,過低的目標則可能使公司發展速度較慢,低於行業平均水平,難以成為領先企業。
同時,經營管理能力也是房地產公司發展的保障。管理能力的提昇體現在財務上會促使期間費用下降,降低主營業務成本。2002年到2004年房地產上市公司的主營業務成本佔收入的比重在73%左右,2005、2006年分別下降至69.5%、68.2%,2007年大幅下降至64.1%,對應的2005年期間費用率為14.6%,2006年下降至11.9%,2007年更降至7%。這就是因為團隊越來越成熟,管理更加有效率的表現。
除以上四個基本的考查要素外,由於房地產行業與宏觀經濟聯系緊密,對於政策的分析和宏觀經濟的把握也非常重要。此外萬知還提醒投資者,分析地產公司要注意報表外的一些因素。例如國企性質的保利地產和招商地產,其拿地優勢相對突出,現金流也比其他地產公司充足。對於區域性的公司例如杭州的濱江房產,那就要對杭州本地的經濟加強了解。對於行業中的龍頭例如萬科,更多的需要關注企業的土地儲備以及管理能力,目前萬科共有100多個項目,如何協調發展主要依靠管理能力的發揮。
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