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二、行業篇:整合加劇
(一)土地新規加快行業分化
2008年1月7日,國務院辦公廳下發《國務院關於促進節約集約用地的通知》,對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價,明確土地閑置滿兩年,無償收回;金融機構對房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年,完成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業,應審慎貸款和核准融資,從嚴控制展期貸款或滾動授信,並且,對違法用地項目不得提供貸款和上市融資,違規提供貸款和核准融資的,要追究相關責任人的責任。由於『囤地大限』的設定,各地產商必須確保有足夠資金按期啟動旗下地塊的開發。因為只有手中握有現金的地產商,纔能在這場震蕩中獲益。國家推出一系列調控政策的根本目的是規范市場,資金實力不夠的小企業就自然會被市場淘汰出局,而有實力的房地開發商將獲得前所未有的發展良機,房地產行業會有明顯的兩極分化現象呈現。
(二)海外房產企業大舉圈地
在國內信貸緊縮、宏觀調控趨嚴之時,不少內地開發商因為資金問題被迫退出土地拍賣市場,而海外的大地產開發商因為在資本市場有配股、可轉債及銀團貸款等多元融資方式的支持,相對來說資金比較充足,因此優劣之分立現。在國內開發商因受制於政策調控而難有作為的情況下,外資房地產開發商在年初紛紛開發了大規模、旁若無人的『圈地運動』。
(三)上市房產企業面臨更大的市場機遇
房地產上市公司在全國地產行業中佔少數——5萬家房地產公司中只有約120家上市。相對未上市的企業,上市公司規模實力較大、透明度高、經營比較規范,且資產負債率普遍低於行業平均水平,有利於防范金融風險。特別是,房地產上市公司存貨周轉率和土地開發進度比未上市企業高,囤房囤地不符合上市公司追求均衡穩定收益的機制。
我相信,經過這一輪的行業整合,房地產行業將逐步由發展初期的粗放型、低層次的開發模式,向集約化、人性化的開發模式轉變;投資商的背景越來越國際化、市場化;決策、開發建設、銷售流程將越來越科學化、規范化;土地的利用更為合理、高效。客戶越來越理性,市場越來越規范,房地產行業將進入持續健康的發展軌道。
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