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自去年7月以來,在緊縮性貨幣政策以及置業者觀望氛圍濃厚的背景下,全國樓市降價風愈演愈烈,不論房企規模是大是小,皆爭相祭出降價大旗,以在淡市中謀取足夠的競爭優勢,回籠短缺的資金。事實上,進行降價銷售,已經成為很多地產企業自救的第一步,在廣州、深圳、上海等城市,近幾個月來實際樓價都存在不同程度下降。特別是在剛剛過去的被開發商寄予厚望的『紅五月』,全國樓市並沒有出現預想中的轉折性變化。有數據顯示,上海5月份住宅均價為14099元/平方米,而4月這一統計數據為15692元/平方米,環比跌幅達到了10%左右;在深圳,4月的住宅均價為約11900元/平方米,3月房價環比2月降幅為16.53%,而4月房價與3月份相比下降約為13%。5月份,樓市成交已經連續四周下滑,整體均價維持在萬元左右,進一步降價壓力較大……
樓市持續低迷耗盡了開發商的信心,自萬科率先『領降』後,碧桂園(企業專區,旗下樓盤)、富力等品牌房企也相繼推出優惠活動或特價房,價格策略成為一種集體行為。在深圳,5月許多新開房源均以低於周邊房價10%-20%的低價發售,用地產商的話來說,此舉正是企業的『快速周轉』策略。
專家分析,在當前的市場形勢下,『降』肯定比『不降』好,『先降』肯定比『後降』好。與其等待市場供需雙方不斷博亦經歷價格回調周期,不如主動出擊,一步到位地降低入市門檻,以獲得相對競爭優勢,快人一步回籠資金。據了解,各大開發商理性定價策略在資金回籠方面取得了較佳的效果,碧桂園『五一』假期低價拋盤3天之內收金9億元、富力勁銷2億元……
中小房企中小地產商『棄地保命』
關鍵詞:土地轉讓戰略收縮
馮侖去年曾預言,地產企業在未來3-5年馮侖(馮侖博客,馮侖新聞,馮侖說吧)諼蠢?3-5年馮侖未來3-5年內將進入合並重組及優勝劣汰的高峰期。以目前全國6萬家企業計,3-5年後將只有不到5%的企業可以存活。雖然筆者認為此言有誇張成分,但並非沒有根據。據不完全統計,今年中國整個房地產業的資金缺口至少達到1萬億元。如果把非一級資質的企業劃歸中小企業,近幾年百強地產企業的市場佔有保持在20%左右,中小企業創造了70%左右的銷售業績,換句話來說,今年至少7000億元的資金空洞壓在了融資能力較弱的中小企業頭上。
伴隨著樓市觀望氣氛的進一步深化,自有資金回籠的難度在逐漸加碼,對於中小型地產企業而言,拋地換錢無疑是解套的有效途徑。4月,重慶市聯合產權交易網重點項目一欄,各區縣掛牌轉讓項目17個,其中房地產項目就有13個;5月9日,南京傳出消息,有開發商不得不為2000萬元的資金瓶頸拋售土地;在廣州,據有關媒體披露,今年一季度提交土地轉讓的申請的標的土地明顯多於去年同期轉讓數量,由於土地轉讓的審核較為嚴格,大多土地轉讓還在審核中。站在『百日』的中間點上,潘石屹『劇變』的預判在土地市場上似乎在逐漸得以佐證,全國相當一部分中小房企在戰略性收縮的同時已經開始『賣地求生』。
房產知名學者易憲容分析,『房地產開發商已經清楚地意識到房地產市場將發生根本性的變化,意識到整個中國房地產市場的逆轉,這就是國內土地流拍及市場泡沫破裂的意義所在。』為了橕到『春天』,多數仍為了活下去的潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)石屹小地產商開始『棄地保命』。
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