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地產商歷來是媒體的寵兒,自然而然地,媒體也就成了地產商們做戲的舞臺。『漲價啦!』是舞臺上最經典的一句臺詞,同時也是其永恆的主題。地產大亨們不僅是整出『喊漲大戲』的編劇,更是其中的導演和主角,在這出自編自導自演的戲劇中,地產商們配合得相當默契,即便偶爾失和,也會為了共同的利益,迅速回到自己的角色中。
房價是漲是跌,這個話題伴隨著2004年而生,且愈演愈烈。半年過去了,問題的答案依然相當模糊。不過,無論時間推移、環境變遷,關於房價的預言,總是喊漲聲一浪高過一浪,遠遠蓋過微乎其微的喊跌聲。
珠江羅馬嘉園銷售負責人告訴記者,從今年2月至8月,該項目的均價會以每個月100元/平方米的速度持續上漲,所以在半年時間內每平方米將漲價600元左右。而富力城(論壇像冊戶型樣板間新聞)的相關負責人在公司2004年度第一季度業績報告會上向記者透露,到今年年末,富力城將在現有的房價基礎上,每平方米繼續漲價500元至1000元。
國家經濟形勢發展勢頭強勁,房地產持續發展,市場需求繼續攀昇,都成為支持漲價聲的背景。但是,有業內專家提醒消費者,從開發商的角度來說,叫漲是一種策略。不妨多問幾個為什麼,是誰在喊漲價?他們為什麼要叫漲?開發商用心良苦的心理就可以躍然紙上。
『漲』是喊出來的
喊漲的三大緣由:
-抬高房價-留出降價空間-催促超前消費
地產市場『漲』聲不斷,細看這些領喊者,全是房地產界的風雲人物,在其振振有辭的看漲理論中,人們已經瞧出了些許端倪。
從去年年末至今,北京房價喊漲聲一片。其中,叫得最凶的要數開發商。早在今年年初,他們就聚在一起,對媒體預言今年又是一個好年頭,房價一定要漲,肯定會漲。
關於高房價的討論,人們對春節後的一場『京城房價必漲』的爭論一定記憶猶新。所謂『爭論』關鍵在『論』而非『爭』,大肆渲染漲價趨勢。年初,包括潘石屹、張寶全在內的地產大亨們都張寶全(張寶全博客,張寶全新聞,張寶全說吧)的場潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)都在不同的場合多次表示,2004年北京房價必漲無疑。
潘石屹列出了房價肯定要漲的幾點理由,一是由於新的土地政策出臺,所有經營性的土地都要公開的交易。盡管政府下決心要拿出來大部分都在大的房地產商手中的土地,但這還得需要一段時間,從而會形成2004年新增房地產項目的斷檔期。二是北京一批沒有辦理土地出讓就開工建設的房地產項目,在新的土地政策出臺之後,政府將加大力度,這些開發商勢必要交大筆土地出讓金。三是政治的穩定和經濟的增長以及京城房地產租金的高回報率吸引投資型購房人。北京房地產市場的租金回報率是其他國際大都市的兩倍左右。基於這三個原因,北京房價勢必上昇。
張寶全也表示,北京房地產開發的成本大幅上昇,這是導致房價上昇的最主要原因。張寶全表示,土地成本的上昇直接導致房價上漲。2004年北京的土地供應量將十分有限,無論采用何種交易方式,價格都會上漲。此外,拆遷成本不斷上昇也會導致房價上漲。
這些『頗具說服力』的理由確實在引導房價的過程中發揮了不小的作用,但是,如果細細琢磨一下,就會發現其中的漏洞。
商品的價格無非取決於兩方面,供給和需求,北京的房屋需求長期來看,沒有太大變化。
再從供給上看,目前的情況是,『4號令』出臺以後,封住了地產商們協議出讓土地的門路,所有土地都必須拿到房管局的土地整理儲備中心進行公開交易,但至今的儲備量和交易量都非常有限,表面上看,這將導致土地供應量的斷檔,但實際上,囤積大片土地的大小地產商們都急於將土地出手,因為兩年的大限將至,到期未開發將被收回。因此,專家預期,今年下半年,將迎來一次大規模的集體放量,新增樓盤的供應量將創歷史新高。當需求沒有太大變化的前提下,供給猛然增加,必然導致價格下跌,這恐怕是經濟學中最簡單的道理了。況且,前些年的過度圈地消化起來至少要用5年甚至10年的時間,土地的供應不僅要看新增量更要看存量。開發商們對於這一點心裡比誰都清楚,但為了保持盡可能高的利潤率,他們只說其一,不說其二。
曾有知情人憤然表示,『房地產商有5條看漲的理由,我就有10條20條看跌的理由』。這話未免誇張了些,但也不無道理。
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