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高盛、瑞銀於近日紛紛發布報告,表示對內地樓市相當擔懮。與此同時,在港上市的內房股頻遭機構大幅減持,雖有企業老板趁低吸納,但股價仍在一路下探。
機構看淡內地地產業前景從5月底開始,投行開始普遍對內地地產業吹冷風。
5月28日,高盛發表研究報告指出,內地的樓市表現令人失望。對發展商就現金流、盈利及資產淨值進行壓力測試,顯示價格及銷售量改變,會對融資、2009年盈利及資產淨值造成影響。
高盛報告顯示,過去兩年內地每年5個月物業銷售數量及總樓面面積,平均佔全年銷售的28%~29%,而今年主要發展商至5月中旬為止,達到全年銷售目標低於20%。上周該行觀察的12大城市一手市場物業成交量/樓面面積,按月跌16%/6%,按年跌35%/18%。以現時情況,12大城市中有6個需要逾1年時間,纔能消化存貨,當中尚未計未來數月的新增供應。
同期,瑞銀也發布報告指出,今年以來中國內地房價疲軟且成交量低迷,所以購房者持幣觀望,以目前的售樓速度看,很少有開發商可以輕易完成2008年的銷售及利潤指標。
6月4日,《2008房地產上市公司TOP10研究》也指出,滬深房地產上市公司資產負債率在2007年大幅上昇,突破了70%大關,並於2007年底達76.49%,與上年相比提高了7.39個百分點,負債風險顯著提高。滬深房地產上市公司流動比率穩定在1.7至1.8的水平,短期償債能力仍有待提高,特別是2007年末以來,部分城市房地產市場交易量下降明顯,給房地產上市公司帶來的短期經營風險不容忽視。
高溢價估值不再據不完全統計,新湖創業(600840.SH)等相當數量房地產個股目前市盈率已落在20倍以內,四大龍頭——招商保利萬科金地的市盈率也不足30倍。房地產板塊2002年以來市盈率最低時是在2005年的6、7月份,當時市盈率處在30~31倍之間。
但在2007年中期,如保利地產(600048.SH)曾經出現超過170倍的動態市盈率,而萬科(000002.SZ)去年增發100億元的增發價,也對應於2006年動態市盈率的90倍左右。
時至今日,隨著機構們對於土地昇值、銷售業績不斷上漲的預期已經改變,房地產板塊獲得高溢價估值的風光已經不再。
在香港,即使是眾多資金鏈穩定、曾經被譽為藍籌的內房股,如今也紛紛被投行唱淡。
其中,6月初BNP百富勤對碧桂園的研究報告較有代表性。報告建議『減持』碧桂園(02007.HK),並給予目標價4.99港元,原因是碧桂園現價相對每股資產淨值(NAV)存在較大溢價。BNP報告指出,由於碧桂園現價相對每股資產淨值有20%溢價,較同類型的內房股偏高,加上碧桂園現有49項目中,其中23個項目於廣東省外,存在的風險會較大。同時,內地實施嚴格的土地控制政策,預計將對碧桂園管理層有很大的考驗。BNP給予目標價4.99港元,以反映碧桂園面對未來嚴峻的前景。
雷曼兄弟也於6月4日發布研究報告指出,富力股價年初至今回調30%,估值已重返合理水平,但相信資產負債水平偏高將令資產淨值短期昇幅受制。雖然富力並不預期四川地震構成影響,但雷曼相信合約銷售及竣工量會下滑,並調低2008及2009年盈利預測8%及15%,至40.28億及61.15億元,分別較市場共識預期低17%及9%。
投行從看空到做空國都證券研究員孫志敏認為,2007年地產股的大牛市是基於2006年預售款和2007年結算收入以及盈利能力的持續快速增長,在人民幣昇值趨勢下,業界預期房地產行業持續景氣、房地產資產昇值,從而給予估值溢價,由此賦予國內房地產上市公司驚人的歷史性超額投資回報。
而到了今日,以投行為首的外資研究機構認為人民幣昇值趨勢放緩、市場成交疲軟,土地調控以及信貸調控日趨嚴厲,使上述支持地產股估值溢價的因素已經不再,他們開始在唱空的同時,也做空地產股。
曾經在天津、廣州、佛山拿下巨資地王,卻短期內難以回歸A股融資的富力成為被投行做空的對象之一。5月26日至6月4日8個交易日內,據港交所數據,其被瑞銀、摩根大通、大摩、德意志銀行等合計減持1504萬股。其中富力2005年上市時的保薦人大摩淨減持超過672萬股。其他如奧園集團、SOHO中國、合景泰富等公司,更是曾經一度跌破發行價。
不過,眾多地產公司的老板卻紛紛趁低增持。如富力董事長李思廉、瑞安董事長羅康瑞、合景泰富董事長孔健岷等,均數以百萬股計多次增持本公李思廉(李思廉博客,李思廉新聞,李思廉說吧)等,均數以百萬股計多次增持本公司股份。在內地,萬科股權激勵基金更在今年以超過10億元的價格,在4~5月的地產股低潮期增持了4000多萬股萬科A股股票。
『即使地產股還沒到全面加倉的時候,也離底部不遠了。』光大證券分析認為,『在經過前期的實地調研和近期的估值模型的調整測算,我們發現地產股的股價正在逼近其內在價值。即使受房價下跌壓力和市場走低的影響,地產股進一步調整的話,理論的下跌空間也不大。相反,我們認為在市場氣氛普遍轉淡之時,或許正是試探性建倉的合適時機。』
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