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外資投資地產發生質變
樓市的低迷,特別是從『量跌』到『價跌』的實質性變化,讓苦等投資機會的外資興奮不已,給他們提供了所謂的平等對話的機會。其實一直以來外資在國內的房地產投資一直停留在對長期持有的商業地產項目上,特別是寫字樓、公寓等上,而對於回報率最高的普通住宅市場一直無從下手。一位來自美國的地產商表示,目前他們正在考察一些普通住宅項目,期望用直接參股的形式介入,已經有一些去年高價拿地的開發商,由於資金缺乏而陷入了開發困難中,這正是他們等待的機會。
其實,外資對國內房地產行業一直覬覦,但是國家近兩年來一直出臺限制性政策,一定程度上阻止了外資的投資機會。從2006年國家出臺『限外令』,去年又出臺了新外資投資目錄以來,對外資在國內房地產投資的勢頭有所遏制。但種種跡象卻顯示,今年開始,經過一段時間蟄伏的外資又開始有所行動。日前新西環T1寫字樓的被整購引起了業界的關注,參加這次世界不動產俱樂部中國年會的戴德梁行投資部華北區主管葉建成在采訪中表示,一直以來外資對國內的寫字樓市場都很關注,但由於近兩年來『限外』政策不斷出臺,確實給外資收購項目帶來一定的阻力。因此,目前外資會采取迂回戰術,先在中國境內設立項目公司,然後尋找同樣具有外資成分的項目,通過股權轉讓的形式完成收購。
葉建成表示,雖然去年北京的寫字樓缺乏外資的支持,但由於國內的大型國有企業,如銀行、保險公司表現出強勁的收購勢頭,使得去年北京市整棟物業成交面積約為160萬平方米,比2006年增長約30%。而其中寫字樓整棟成交面積佔總量的60%,約為100萬平方米,比2006年增長了10%。在成交額上,整棟物業成交總額約270億元,比2006年增長約20%;其中將近70%是寫字樓,約180億元,比2006年增長20%。
由此可以看出,寫字樓物業依然是外資重視和青睞的物業類型,寫字樓的成交總額和成交面積一直保持了穩定增長的態勢。對於市場上認為目前北京寫字樓供應量過多,影響投資者收益的說法,葉建成認為,應該從更長遠的發展來看待寫字樓投資。他預計2009年和2010年,北京甲級寫字樓供應將僅為100萬平方米,尤其是2010年,預計新增供應將不到30萬平方米。而2010年以後,核心商圈,如CBD、金融街、燕莎等新供應更是越來越有限。所以,從長遠來講,北京寫字樓是非常具有投資潛力的。
而讓業內人士對北京寫字樓投資充滿信心的原因還有,目前持續攀昇的寫字樓租金和售價。不少業內人士認為,雖然北京寫字樓的租金漲幅不如上海明顯,售價也不如上海高,但北京寫字樓平均租金屬於平穩增長,不像上海是幾起幾落、漲跌交替。因此,與投資市場比較成熟的上海相比,北京寫字樓投資潛力有著更大的挖掘空間。
因此,不少國內人士認為,在相當長的一段時間內,外資還不會輕易地進入普通住宅的開發中去,可能只會提供資金,期望坐地分成。
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