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限價房分流有效需求調控區域房價
限價房的熱銷直接對周邊樓盤產生了比較大的衝擊。業內人士分析認為,按照限價房銷售政策,限價房的價格按土地公開出讓時同一區域、同一地段的同類型商品住宅市場價格70%的標准計算,這直接分流了市場上的部分需求,從而拉低了周邊樓盤的價格。
已經購買了保利西子灣限價房的陳女士表示,結婚十年了,夫妻倆一直租房住,非常希望能買一套屬於自己的房子。如果沒有限價房出現,他們只能選擇買一套高價的商品房,那樣的話,供樓壓力會非常大,生活就會很辛苦。
廣州房地產專家韓世同也表示,除了金融政策影響外,廣州限價房的熱銷也影響了周邊樓盤的價格。比如在保利西子灣限價房出現以後,其旁邊的幾個樓盤均價都出現了不同程度的調整。同時,限價房也加劇了購房者的觀望心理。
據悉,2007年8月至今,廣州共公開出讓14宗限價房用地,可以再推出1.5萬套限價房。廣州房管局新聞發言人黃文波曾表示,限價房政策對抑制房價過快增長,尤其是抑制周邊商品房價格的過快增長起到立竿見影的效果,對開發企業理性定價起到了『風向標』的作用。
限價房的熱銷,從另外一個側面反映了房地產市場有效需求的存在,只是房地產價格調整尚未完全到位。『在房地產市場上只有賣不出去的價格,沒有賣不出的房子。』一位業內人士表示。
限價房熱銷但游戲規則尚需完善盡管限價房受到了市民的青睞,但在今年2月16日,廣州首個限價房項目——保利西子灣項目首次銷售就有219套限價房遭遇了棄購,最後經補售纔得以售出。在此後的中海金沙馨園、龍光限價房項目銷售過程中也存在一些限價房被棄購的現象。
業界分析認為,那些獲得購買資格的申購者在最後時刻放棄了限價房,這從一個側面反映出限價房的銷售政策還有待進一步完善。比如缺乏靈活的價格調整機制,不分房子的內外地段、樓層和朝向而實行統一價格,很可能會造成那些樓層、朝向差的房子沒人要。
同時,限價房也應該注重配套設施的建設。目前,廣州的限價房基本上都分散在廣州外圍行政區域,不少實地看過限價房的市民抱怨說,雖然這些限價房便宜,但距離中心城區比較遠,多數樓盤需要轉車纔能到達廣州市區,而且一些教育、醫療等配套設施尚處於規劃階段,生活配套設施不健全。
限價房還應該考慮供應量的問題。盡管廣州房管局有關人士認為,市場漲得過快,政府就會多供應限價房;市場平穩了,政府就會考慮少供應或不供應限價房。但是,依靠房價做出判斷的政策具有一定滯後性。即當房價過快上漲時,開始大量建設限價房,但是等限價房建成開售的時候,可能房價已經開始下滑了,這不但會進一步衝擊商品房市場,也會造成限價房滯銷。
此外,也有一些專家表示,盡管目前限價房的出現豐富了住房供應種類,滿足了『夾心階層』的住房需求,但是現階段政府更應該考慮廉租房和經濟適用房的推廣。而且申購限價房大都是具有一定經濟能力的年輕人,特別是單身青年,這些人是否應該在政府保障范圍還值得商討。
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