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開發商大規模囤地不開發,或變相開工實為囤地的『傳統』做法將面臨很大風險。昨日,記者從市國土部門獲悉,從今年7月1日起,全國各地都將實行新的國有土地使用權出讓合同示范文本,其中規定商品住宅項目開發時間最長不得超過3年,否則將向土地出讓方支付違約金。
土地合同將明確開竣工時間按照規定,這次《國有建設用地使用權出讓合同》出臺,2000年和2006年發布的《國有土地使用權出讓合同》示范文本、《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本(試行)同時廢止。
新合同最大的特色在於,合同要明確填寫建設項目的開工時間、竣工時間。屬於商品住宅項目的,原則上開發時間最長不得超過3年。受讓人不能按期開工,應提前30日向出讓人提出延建申請,經出讓人同意延建的,其項目竣工時間相應順延,但延建期限不得超過一年。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開、竣工建設的,每延期一日,應向出讓人支付相當於國有建設用地使用權出讓價款總額一定比例的違約金。
根據示范文本,受讓人在按合同約定付清全部國有建設用地使用權出讓價款後,方可持合同和出讓價款繳納憑證等相關證明材料,申請出讓國有建設用地使用權登記;簽訂出讓合同時,要明確填寫宗地建設項目的開發投資總額、建築容積率最高限制與最低限制、建築面積、建築限高、建築密度最高限制與最低限制、綠地率最高限制與最低限制等土地利用條件。受讓人應當按照本合同約定的土地用途容積率利用土地,不得擅自改變。
政府將更准確調控房價『為了防止開發商大規模囤地,推高房價,國務院年初出臺了相關的規定,開發商拿地後兩年內不開發將被無償收回。但是該文件只規定了開工時間,而沒有規定竣工時間。』省會一開發商告訴記者,『上有政策,下有對策。為了到手的土地不被收回,省會個別開發商拿地後,早早就開始挖坑、砌圍牆了,算是項目開工了,但是之後幾年都沒有了下文,在省會開發周期超過四五年的項目並不罕見。這次的合同示范文本規定了工程的竣工時間也不能超過三年,這就堵住了變相開工實為囤地的後路。』
『從長遠看,這樣的合同有利於房市穩定。』省會地產專家分析認為。從最近幾年看,讓政府奇怪的是土地拍賣越多,房價卻越走越高。與調控目標不太吻合。很大程度上是部分開發商囤積了土地沒有開發。如果合同規定多長時間開發完畢,以後開發商拿地會更加謹慎。同樣3000畝的土地,以前可能是1個開發商拿地,以後可能是10個開發商拿地。但一個開發商可能要建10年,可10個開發商估計1年就能建好。『較短的時間有較多的房屋面市,市場競爭加劇,會促使產品質量上昇,並且房價不會猛漲,會更加合理。』
『囤地的風險大了。』石家莊金正房地產開發有限公司有關負責人表示,此前有些開發商一下買進幾百畝的土地,然後分期開發,一塊土地可以做五六年甚至十幾年。新的合同文本出現,如果開發商再這樣,將為此支付高昂的成本。而對於資金有限的開發商來說,手裡囤積的大規模土地就成了燙手的山芋,弄不好企業會被拖死。
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