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央行:嚴格按規定把握二套房貸款首付和利率
人民銀行上海總部5月公布2008年《上海市信貸投向指引》,要求關注開發貸款增長情況,關注中小房企資金鏈的壓力,關注土地貸款與節約集約利用土地國策的銜接,嚴格控制對囤積土地和房源、擾亂市場秩序的房地產開發企業的貸款,嚴格按規定把握二套房貸款的首付和利率政策。同時要限制對外資投資房地產領域的信貸投放。
銀監會:個人可設小額貸款公司中國銀監會5月發布《小額貸款公司試點指導意見》,為民間借貸行為松綁。自然人、企業法人和其他社會組織可以投資設立小額貸款公司。與銀行不同,小額貸款公司不得吸收公眾存款,其資金來源主要是股東繳納的資本金和捐贈資金,也可以向不超過兩個銀行業金融機構借入資金。銀監會強調,貸款利率不得超過司法部門規定的上限,下限為央行公布的貸款基准利率的0.9倍,浮動幅度按照市場原則自主確定。
我們認為銀監會的這一規定明確意味著民間借貸的合法性,民間借貸將得以被松綁,而房地產企業的資金壓力或將受益而有所緩解。
國家土地總督察辦:嚴防違規違法用地反彈國家土地總督察辦公室5月發布公告稱,將繼續開展對擅自調整土地利用總體規劃、非法佔用耕地和基本農田進行非農建設、未批先用、違反土地供應政策、侵害群眾利益等影響耕地保護和土地調控政策落實等突出問題的專項督察。加大對土地違規違法問題的督察以鞏固百日行動成果,並嚴防違規違法用地行為反彈。
《違反土地管理規定行為處分辦法》6月1日起施行中共中央紀委、監察部、人力資源和社會保障部、國土資源部近日聯合公布《違反土地管理規定行為處分辦法》規定:有下列行為之一的,對縣級以上地方人民政府主要領導人員和其他負有責任的領導人員,給予警告或者記過處分;情節較重的,給予記大過或者降級處分;情節嚴重的,給予撤職處分。(一)土地管理秩序混亂,致使一年度內本行政區域違法佔用耕地面積佔新增建設用地佔用耕地總面積的比例達到15%以上或者雖然未達到15%,但造成惡劣影響或者其他嚴重後果的;(二)發生土地違法案件造成嚴重後果的;(三)對違反土地管理規定行為不制止、不組織查處的;(四)對違反土地管理規定行為隱瞞不報、壓案不查的。
地震或影響成都及周邊地區購房意願5月12日的汶川大地震,導致汶川及周邊樓房大量倒塌,而成都亦有明顯震感和一定程度的房屋損壞。我們對地震中失去親人和家園的災民表示同情和悲痛,但我們並不認為地震將使全中國人民的購房意願下降。
我們認為比較理性的預期應該是,出於對地震給生命和財富無情掠奪的悲痛記憶,地震或會使成都及周邊城市的購房意願在一、兩年內出現下降。但地震畢竟不會成為常態,仍屬小概率事件,國內其他未受災地區的購房意願應當不會顯著受到地震這一突發的小概率事件的影響。
房地產投資保持高位,但景氣度已連續5個月下滑1-4月,全國房地產開發投資仍然保持在較高增速,同比達到32.1%。似乎這一數據與市場的普遍預期不同。市場的預期是:隨著去年四季度信貸的緊縮以及房地產市場的持續低迷,開發商普遍缺錢,由此行業的投資增速將下持續下滑。
我們認為市場預期的這一邏輯並沒有錯,而導致今年1-4月全國房地產投資增速依然保持在30%以上的高位的原因或許是以下兩個方面的原因:
政府打擊開發商囤積土地的政策效力在增強。為避免所購買土地因逾期未開發而被政府收回的風險,開發商勉為其難被迫開發。雖然銀行信貸是在收緊,但可以觀察到的是民間借貸利率的持續上昇。民間借貸的資金補充或許是支持開發商目前開發規模增長的原因之一。
房地產開發投資統計的是已完成的投資額。而房地產開發中,有大量的行業墊款現象,即下游建築企業為承攬施工業務而墊資施工,通常在房地產項目施工進度達正負零時,開發商纔向施工企業支付款項。故今年前四個月統計的房地產開發投資,有相當一部分是去年實際已開工,但今纔支付工程款的投資額。因此房地產開發投資的統計有一定的滯後,隨著信貸的持續緊縮,我們預期房地產開發投資在下半年還是會出現回落。實際上,房地產開發投資的增速在今年3月環比上月已開始回落,4月已是連續第二月環比上月回落。
國房景氣指數相對於房地產投資增速或許可更真實的反映房地產行業的動向和景氣狀況。到今年4月,國房景氣指數已連續第5個月出現下降。
重點跟蹤上市公司估值具吸引力。雖然行業景氣度在下降,但房地產市場在逐步企穩和回歸理性,而龍頭上市公司的品牌優勢,可使其分享行業集中度的提昇。
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