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與北京房地產市場類似,隨著5月銷售黃金季節的來臨,上海房地產的成交量環比上月也出現了一定上昇。其中住宅成交套數與成交面積比4月份分別上昇20%與18%。但同樣沒有恢復到去年同期的銷售水平。
另外在成交的戶型構成方面,上海的成交小型化相對北京更為突出。5月全市的住宅套均成交面積為102平米/套,並且已是連續7個月套均成交面積低於110平米/套。而上海2006年與2007年的住宅套均成交面積分別都只有2個月低於110平米/套。我們認為套均成交面積的持續而顯著的下降,一方面是70/90政策的效應,另一方面,也顯示出支橕上海當前的市場的需求特征主要還是小戶型的自住剛性需求。
重點跟蹤的上市公司當中,萬科的白馬花園與保利的保利家園銷售相對突出。當月的銷售率分別為66%與72%。
深圳:新房市場成交套數已超越去年同期深圳一手商品房5月份成交總套數4732套,日均成交152套,比去年同期上昇5%。而深圳市場成交套數的顯著上昇,甚至超越去年同期,無疑與套均成交面積以及房價的顯著下降緊密相關。5月,深圳一手商品房成交均價繼續下跌,並達到1.1萬元/平米的水平,套均成交面積及套均成交金額則分別下降至86平米/套與96萬元/套。可參照的2007年深圳一手商品房的套均成交面積及套均成交金額分別是101平米/套與135萬元/套。如以成交套數來看,深圳市場無疑已回暖。而市場的回暖顯然是以房價的持續下跌為代價和以小戶型等自用剛性需求入市為特征。
在關注成交套數超越去年同期這一指標外之外,我們更為關注的指標還有深圳一手商品房月度成交金額的持續回昇。因為這一指標比房價及成交套數可更好的反映出開發商的總體現金回流情況。5月份深圳的一手商品房月均成交金額達到45億元,已超越去年8月。顯示開發商通過降價來催發自用需求的策略是有效的,的確可達到刺激市場和自救的目的,而開發商的總體現金回流也明顯好過市場最艱難的時期。
在重點跟蹤的上市公司中,萬科的萬科城以及金地的梅隴鎮銷售相對突出。目前該兩樓盤今年已開盤部分銷售率分別達到69%與54%。而招商地產的兩個豪宅項目蘭溪谷(二期)及曦城的銷售率分別只有24%與40%,銷售去化明顯慢過同城的中檔樓盤。這一趨勢與深圳當前自用市場為主的特征相吻合。
天津:房價堅挺,但成交繼續萎縮天津市場與深圳市場明顯不同的是房價極為堅挺,但成交就持續萎縮。我們跟蹤的數據顯示,天津新建商品房銷售均價在今年5月達到7335元/平米,與上月相比繼續保持昇勢,漲4%;比去年同期不但沒有下跌,還上漲了25%。
但天津市場的成交量繼續萎縮,5月份新建商品房的成交套數及成交面積環比上月分別下降9.8%與1.9%,相比去年同期則分別下降21%與26%,而月成交金額則比去年同期下降7%。
開發商不願意主動降價或是天津房價依然堅挺的主因,但開發商也因此犧牲了一定的銷售速度和銷售現金回流。
武漢:價昇量漲的紅五月武漢房地產市場經歷了一個價昇量漲的紅五月。房價環比上月上昇9.7%,同時成交面積環比上月也上昇58%。不過我們認為武漢市場5月份的表現在全國而言並不具有代表性,其趨勢性也需要我們繼續觀察。
長沙:市場相對平穩長沙5月份的房地產市場表現相對平穩。與全國其他城市相仿,長沙市5月的成交套數及成交面積相對4月都有上昇,上昇幅度分別為28%與29%。但房價相對上月微跌3%。
杭州:價跌量昇在經歷了連續六個月的低迷後,杭州的月度成交面積再度於5月份上昇到30萬平米以上,達到36萬平米。但成交均價就下降到1.3萬元/平米的水平,與去年12月的房價水平相當。
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