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開發貸款被壓縮,銷售回籠不暢,增發配股和IPO前途渺茫,對房地產企業來說,融資從來沒有像今年這樣困難。
出讓項目公司股權、民間借貸、發債、發行信托產品……開發商們正絞盡腦汁維持資金生命線。
5月下旬,大紅鷹(600830.SH)一份公告,掀起了一直頗有神秘色彩民間融資利率的冰山一角。
大紅鷹於5月20日與嘉興市廣源房地產開發有限公司(下稱『廣源房地產』)、上海浦東發展銀行寧波分行(下稱:寧波分行)簽署委托貸款合同,公司將自有資金1億元人民幣委托寧波分行貸款給廣源房地產,委托貸款期限一年,委托貸款年利率為18%。該筆委托貸款由廣源房地產以土地使用權抵押作為保證,同時自然人沈玉興提供連帶責任保證。
根據最高人民法院《關於人民法院審理借貸案件的若乾意見》規定:『民間借貸的利率可適當高於銀行的利率,各地人民法院可根據本地區的實際情況具體掌握,但最高不得超過銀行同期貸款利率的四倍(含利率本數)。如超出此限的,超出部分的利息不予保護。』
目前1~3年中長期貸款年利率為7.56%,大紅鷹出借資金年利率為其2.381倍。
從緊的貨幣政策、地價處於高位和購房者持續觀望等因素導致開發商資金鏈緊繃,中小地產商尤為明顯。在江浙、珠三角等民間資本雄厚的地區,擁有現金的各類企業開始取代部分小銀行,成為中小開發商的新債主。
『18%的利率不算高。我們公司最近找了個「三來一補」的工廠主談借款,他放1億給我們,要求的利率是25%。』廣東一個中型樓盤的開發總監對記者私下透露。
他表示,目前由於人民幣昇值,人力成本上昇,珠三角如東莞、中山一帶專做外銷產品加工的私人廠主,覺得做下去幾乎無利可圖,大多已經暫時停業,他們大多手中有上千萬乃至1億左右的流動資金,而現在股市和樓市又沒有炒作空間,於是這些殷實的『小財主』所組成的民間商會,剛好與現金流緊缺的中小開發商一拍即合。
『我們公司的樓盤已經建設到了可以預售階段,因為現在法規嚴格控制銷售抵押房,在拿預售證前必須先將在建工程的抵押貸款還上纔能拿預售證。公司沒足夠的錢還款,也找不到銀行辦商業借貸,所以我們只好問私人廠主借,等拿到預售證後趕緊賣樓,明年再把錢還上。』上述人士表示。他認為現階段下,開發商所得的純利大約剩20%不到。現在如果能趁端午節和『十一』趕緊搞些降價促銷,應該可以橕過今年的難關。
在廣州某大型公司舉辦的人居論壇上出現一件趣事:某個在珠三角小城市開發別墅和旅游地產項目的小開發商混進會場,勇奪首發提問權,向參加論壇的政府官員以及策劃師討招,諮詢如何纔能爭取到銀行貸款周轉,以及如何纔能把無人問津的房子銷售出去。盡管場面頗具喜劇性,卻也折射出目前小開發商面臨資金困境開始病急亂投醫的現實。
一名代理行的高管對記者表示,現在有些開發商,資金鏈已經緊張到現金流只夠一個月的公司開發運作所需。他們的融資方式不外是有背景的開發商借道中間業務如公司債、信托市場融資,現金流仍足以支橕到年底的大型開發商則引入合作的投資商,而中小開發商一無背景二無人脈,就只能借民間高利貸了。
繼萬科(000002.SZ)以低價500萬元出讓去年投得的東莞豪宅地塊的50%股權後,近期還有眾多公司擬出讓項目股權換現金。其中,瑞安去年出售武漢天地項目25%股權及上海太平橋項目116地段的49%股權,獲得8.45億元收益,佔公司淨利潤的34%以上。今年又打算在大連天地軟件園項目中引入來自印度的投資者。
雅居樂的企業傳訊部向記者確認,目前公司正在與境外基金洽談,出讓2~3個大型項目的部分股權,籌集現金。雅居樂去年預定的4億美元發債計劃目前已經暫時取消。
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