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現房同樣存在著一些法律風險與糾紛。買房人在購買現房時要將可能存在的法律問題考慮周全,增強風險防范意識。除了上述案例中包含的購房風險之外,購房者在購買現房時,還要注意以下幾點:
關於房屋面積誤差問題期房的銷售經常會出現面積誤差的問題和糾紛,即實際交付的房屋面積與當初合同約定的不符,或多或少。現房銷售也會出現這種情況,因為雖然你可以馬上直接地看到所購房屋的實際狀況,但你的肉眼畢竟不是精密測繪儀器,3%或1%的誤差絕對值是很難憑直觀就能判斷的,並且在辦理產權登記時,合同中載明的合同約定的面積與產權登記的面積仍可能出現誤差。由於現房在銷售時,房屋的面積已經確定,所以最好在買房時就委托相關的房屋測繪部門對房屋的面積大小進行測繪,並在合同中予以明確,在房產證中載明的面積也應與其一致。同時,鑒於商品房的建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成,因此在房屋買賣合同中應當分別注明套內面積和分攤面積,並要求開發商告知公共部位面積的分攤細則,因為購房人對此享有知情權。
對於商品房面積誤差的范圍,南京市和江蘇省有關的規定存在不一致的地方,各有1%和3%的不同規定,在簽合同時往往有分歧。而新版的南京市商品房預售合同范本,將這一面積誤差比例交由合同雙方自由約定,但不超過3%的范圍。所以,這一點上,購房者也得留心
關於權利瑕疵擔保現房在出售前產權是開發商的,基於此開發商有可能在出售前對房屋作了某些處分,例如設置了抵押或者租賃,也有可能因存在訴訟糾紛被法院依法查封。買房人在簽訂房屋買賣合同時應當要求開發商對所售房屋給予權利瑕疵擔保,以保證第三人不向該房屋主張任何權利。如果房屋已作抵押,應由開發商保證該第三人已書面同意房屋的轉讓,並約定於辦理該房屋產權交易過戶手續前消滅該抵押權,否則購房人有權立即解除合同並要求開發商給予約定數額的賠償。
關於辦理房屋權屬證明很多購房者在拿到了房屋並住了一段時間後,仍沒有領到房屋所有權證及土地使用證,從而影響買房人的處分收益權。對此,在簽訂購房合同時,最好明確約定開發商在手續完備後有履行書面通知購房者辦理『兩證』的義務,並約定自房屋交付之日至開發商書面通知辦證的期限,以及相應的違約責任。最後,提醒購房者在從與開發商簽訂房屋買賣合同時起到最終獲得房屋居住,要時刻做個有心人,對於有可能存在的問題與糾紛要注意收集相關證據,或者請專業的房產律師支招,以免除後顧之懮。
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