|
||||
自2007年開始,房產市場的又一次變革期也正式拉開序幕,房產的供應結構和模式正在發生變化,房產的價格走向也在期盼之中,消費者的購房情緒也處於微妙的變化,是買好還是租好,成為當前困惑許多消費者的一個難題。
而就在4月,『鏈家地產』安貞門面店接待了一位很『為難』的顧客,原來這位王先生打算買房,卻聽很多人說租房比買房劃算,他為此還特向金融出身的朋友作了詳細諮詢。王先生詳細的向『鏈家地產』經紀人闡述了他朋友的觀點,即從經濟角度上來說,以貼現利率5.5%不變的情況計算,每月花1500元租房,租50年,與現在花32萬元買房是一樣的。換句話說,如果花1500元租到的房,32萬元以下就能買到,則買房比租房劃算。如果花32萬元還買不到,則買房不如租房。這位王先生遇到的問題與觀點相信也是很多打算置業的消費者遇到的疑難。對此,『鏈家地產』提出了自己的建議,希望給廣大消費者的置業選擇帶來幫助。
『鏈家地產』認為,單純的以租金、貸款利率等來衡量租房好還是買房好,是不夠全面的。不僅因為租金、貸款利率在實際中是動態的,會隨著市場發展變化下去,更因為是否買房已關系到生活中的方方面面,使其成為綜合衡量後的行為。
主觀方面:在可買可租的情況下,選擇買房更符合中國國情下的置業觀。
中國人對『家』的觀念與要求,與歐美國家相比,有很大不同,據調查顯示,在可買可租的情況下,80%以上的中國人會選擇買房。思想決定行為,正是由於這種思想與行為的辨證關系,決定了在可買可租的情況下,選擇買房更符合中國國情下的置業觀。
1.選擇買房對提高生活質量來說,更合適宜
由於中國人對家的特殊要求,租的房子只當成暫時的蝸居之所,對小區的環境、房屋的質量、裝修標准、生活設施齊全等各方面的要求都會相對較低,甚至『能忍則忍』,『得過且過』,無形中降低了自己的生活水准。而買房則恰恰相反,對房屋各個方面的要求與珍惜度都相對提高,使房子更具備了成為享受生活的宜居之所。因此,在可買可租的情況下,選擇買房對提高生活質量來說,更合適宜。
2.選擇買房更能增強生活中的安全感與精神愉悅度
據調查顯示,法國與德國個人住房持有率僅為30%?40%,美國為68%,北京則為75%左右,遠遠高於歐美一些發達國家。除在觀念上的差異決定了持有率的高低外,歐美相對健全的保障體系也是其住房持有率低的原因。而中國人在生活保障方面安全感的缺乏,尤其是福利分房制度取消、經濟適用房緊缺等情況對心理安全感的影響,使得在可租可買的情況下,選擇買房變成更能增強安全感與精神愉悅度的選擇。
因此,不但絕大部分中國人在有能力的情況下,會選擇買房,而且綜合分析也表明,在可買可租的情況下,買房的確是更適宜的選擇,並且可以帶來更多額外的附加好處。那麼什麼情況下,纔適合去買房呢?
客觀方面:用動態的眼光去衡量適合買房的條件
1.對自己的經濟狀況要動態的去衡量
對於一般情況下都要涉及到的首付款與長期還貸問題的貸款買房,應該對未來收入有一個預期。並且,對經濟的要求是一個變化的過程。例如,王先生有存款30萬,家庭平均收入是6000元/月,原准備首付20萬買房,但王先生准備下個月跳槽另一家公司,薪水可以翻倍,使家庭收入增加到了10000元/月。這樣,王先生買房不但首付可以提高,還貸能力也增強了,也就有能力買品質相對更高的房子。反之,如果想買品質相對更高的房子,除現在的經濟實力外,對自己未來的經濟能力也應有一個預期。
2.對房價的走勢要動態的去衡量
房屋的價格是受供需關系、政策等各方面因素的影響而不斷變化的,怎樣衡量自己買房合適還是租房合適,『鏈家地產』認為,本質要看房價的變動情況。如果判斷出未來房價仍是上昇趨勢,那自然要當機選擇買房。例如,目前的北京市房地產市場,雖說有各項為穩定房價而出臺的宏觀調控政策,但卻因為很多賣家企圖把這些政策規定要多繳納的稅費加到房價上,促使了未來的買房成本有繼續上昇的可能。而從長遠來看,北京的房價也有上漲可能,這主要源於土地供應逐漸減少,而人口不斷增長,尤其是外地人口的大量湧入,使未來的供求力量對比還是傾斜於賣方市場。通過上述的分析,未來很長一段時間,北京的房價都是難跌的,這時為避免未來買房成本增加,選擇買房就比繼續租房更合適。
3.對政策的影響要動態的去衡量
中國的房地產市場又被稱為『政策市』,因此,政策對置業的影響無庸質疑。例如,當前,上海市已把本應由開發商繳納的房地產稅改為由業主繳納,以期抑制房價增長。如果說,北京也即將采用這種辦法,那麼也就意味著業主的持有成本將增加。而在金融政策方面,經過兩次上調利率,業主的月供不斷增加。未來如果說金融政策仍將不斷緊縮,房屋的持有成本也將進一步增加。因此,動態的衡量政策後,不但可以清醒地規避未來的持有成本增加的可能,也能適時判斷出租與買哪個更合適。
租房過程中會存在的四大問題
問題一、當前北京的普通住宅租賃市場也處於供不應求的狀況
據『鏈家地產』統計資料分析,普通住宅租賃市場的供需比為1:2.5左右,這就意味著消費者在租房過程中並非有充裕的房源供其選擇。
問題二、消費者的月租房成本依然較大據『鏈家地產』統計資料分析,當前北京市普通住宅的租賃價格為1723元/平米左右,即使按照月租房成本佔個人月收入的30%計算,則個人的月收入應該達到5743元/平米;另外,把個人月收入5743元/平米按照40%(由於買房後就可以持有產權,所以比例比租房時有所上調)的比例來進行貸款買房,則每月的可用於還款的資金為2297元,差不多就是可以貸款32.5(貸款利率5.75%、貸款年限20年、采取等額本息還款)萬元,假設按照當前首付三成的比例來計算,則可以購買總價46.4萬元的房產。由此進行交叉分析可以看出,在買房首付可以承受的情況下,當前消費者的租房成本與買房成本相差無幾,租房成本過大。
問題三、租房的時間成本和機會成本相對過大。由於租房存在很大的不穩定性,出租者在承租期內會出現一些變故,比如自己家人從國外回來要住房就會收回;在承租期滿續租的情況下,出租者要求提高租金等等,這些都會導致承租者不得不重新尋找房屋居住,從而大大增加了承租者的時間成本和因為尋找合適房屋而需要增加的機會成本。
問題四、租賃市場不規范,也為租房者增加了風險在租賃市場中,我們經常會看到一些事件,比如某某在租房過程中碰到了黑中介、某某又在租房過程中被二房東騙錢了等等,這些都為租房增加了風險。
綜上所述,『鏈家地產』認為,到底選擇買房還是租房,應把主觀因素、客觀因素綜合起來考慮,並且應動態的衡量與分析,纔能正確的判斷出適合自己的選擇。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||