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近幾年,房地產的保值概念紅火一時,也讓普通百姓對投資房地產青睞有加。而今,隨著樓市看空氛圍漸濃,再加汶川大地震對家庭資產配置方式的衝擊,一些投資客開始反思自己以租養房的理財方式。
樓市後期不看好 租金回報又不高 以租養房模式魅力減弱以租養房是風靡一時的投資方式,如今因房產後市看空氛圍濃厚,再加租金回報率較低,籠罩在這種模式上的光芒,開始減弱。
張小姐是一名在上海工作的臺灣人。2003年,她在鎮坪路、中山北路的秋月楓捨(查看地圖)買了套一房一廳,單價7000多元/平方米。2007年,她已結婚生子,感覺家裡太小,不夠住,又在松江泗涇鎮購買了三房兩廳,總價不到70萬元。如今兩套房子都有貸款,她之前的打算是,等孩子長大點,就把兩套房子賣掉,換成一套秋月楓捨的三房,畢竟這裡有個知名小學,生活也方便。如今,隨著秋月楓捨的房價漲到2.4萬元/平方米左右,張小姐的想法又有了變化:『鎮坪路房子能賣165萬元,租金每月纔3000元,回報率太低,現在想把房子賣了,一部分還泗涇房子的貸款,另一部分拿到臺灣炒股票。』
租金+養老金的『兩金』退休方式,此前在滬上頗為流行。在策源行工作的小汪,今年28歲,她向記者表示,最大的理想是做個『收租婆』,買幾套小房子,等退休後就靠這些房子的租金和養老金生活。小汪這個夢一直做了四年,如今卻被同事的話一語驚醒:有這麼多錢的話,做什麼投資,賺不到3-4%的收益啊,又不是只有收租一條路。
資深投資客沈先生從2001年至今,陸續購買了7套房子,1套自住,其餘6套小房子出租,每月收租金約1.3萬元。四川汶川大地震後,他開始反思自己的資產配置比例,覺得95%的資產都是房子,雞蛋放在一個籃子裡,風險較大,回報也不高。『銀行五年定期,就有5.84%的利率,而租金回報率還不到4%,如果沒有樓市昇值的預期,以租養房不會特別吃香了。』
業內指出,近幾年房價上漲,投資者普遍忽視了租金回報率這個指標,認為相對於房產增值來說簡直可以忽略不計。當前,樓市走向撲朔迷離,看空氣氛濃郁,再加銀行不斷昇息,較低的租金回報率,纔引起部分業主的重視。銀行界人士認為,房貸利率不斷上昇,以租養房的獲利空間會相對縮減,甚至可能導致一些資金緊張的投資客不得不拋售。
渣打銀行日前一次投資理財座談會認為,上海樓市租金回報率僅為3—4%左右,連CPI都跑不過,再加轉手稅費較高,已不太適合繼續投資。
租金還要漲部分投資客仍相信『長線是金』
何丹丹
王豐芳張之花
『與房屋售價相比,我相信租金仍有較大的上漲空間,現在打算繼續持有。』有兩套房子的王小姐,提出了與張小姐、沈先生不同的看法。
王小姐的兩套房子,一套自住,一套出租,出租房位於軌道交通4號線東安路站附近,月租金2300元左右。近三年來,該房租金每年上漲一二百元。『如果裝修得稍微好一點,每月出租2500元不成問題。房客希望跟我簽三四年的長合同,而我堅持每年一簽,因為租金上漲較快,短合同更利於保護房東利益。』
王小姐判斷,目前上海住宅租金仍有較大的上漲空間,理由如下:如張小姐、沈先生這樣的投資客開始高位套現,這將使總體的出租房源數量減少;營業稅規定從2005年6月1日起實行,之前相當多的投資客為免繳此稅,由售轉租,現在離5年限期越來越近,這意味著不少有稅房將由租轉售;再說,現在市場走向不明朗,部分購買力受到人為抑制,不買房,就得租房。接下來的6月還將迎來畢業高峰,應屆畢業生的租房需求紮堆釋放,也是利好;再者國內房地產市場的租售比一直比較低,接近國際警戒線,這也給租金上調帶來空間。
大地震盡管發生在汶川,卻促使一些本市市民思考固定資產的風險,甚至產生『買不如租』的說法。分析指出,四川、上海兩地的地質條件不同,樓市發展狀況也差異很大,因為四川地震就得出上海樓市『買不如租』的判斷有些武斷。
數據顯示,上海房價增速遠高於租金增速,住房租金水平與住房價格水平相當不對稱。比如,2007年12月比2006年12月,上海房屋租賃價格增長12.5%,而同期二手房銷售價格卻大增35.4%,房價增幅幾乎是房租增幅的三倍。有看法認為,這意味著租金上漲空間較大。在住宅市場化、人口城市化大潮的背景下,住房租賃市場必然獲得快速發展。
普通住宅租賃市場如此,高檔住宅租賃市場也很活躍。世邦魏理仕數據顯示,4月份,大量外籍人士抵滬使市場上對高檔公寓和高檔別墅的租賃需求上昇,加之物業本身的高出租率,將推動物業租金緩慢上漲。
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