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近期工商銀行推出了一項房貸新功能———『雙周供』,也就是將原本按月支付的房貸改成每兩周支付一次。據工商銀行工作人員表示,兩次扣款的總額基本相當於原來一次扣款的數額,借款人每月負擔沒有增加,但卻可以起到縮短還款時間和節省總利息的效果。為了有更直觀的感受,銀行人員給記者提供了這樣的數據:
以借款100萬元,30年等額本息還款為基准(注:房貸利息采用5年以上房貸利率7.83%下浮15%,即6.655%)。
這樣看來,『雙周供』比按月等額本息還款節省利息18.36%,還能縮短還貸時間。
據悉,深圳發展銀行也曾在2006年推出過『雙周供』產品,對於『雙周供』節約利息是否合規、是否能夠真正節省利息等問題在當時也引起過相關討論。有人認為,如果月供和雙周供都以25年等額本息還款為基准,雙周供支出的利息反而更高。
根據這種思路,記者也算了一筆賬,『雙周供』每年要還款26次,而『月供』每年則還款12次,實際上『雙周供』比按月支付每年多付一個月。對於『雙周供』之前存在的爭議,記者也以『月供』和『雙周供』同樣在25年還清為例作了一番比較(借款100萬元, 25年等額本息還款,利率下浮15%):
的確,25年按月等額本息還款比相同時間的『雙周供』在總利息上更省。但工商銀行工作人員提醒記者注意: 25年月供每月需支付6849元,而雙周供每雙周還款3177元,1個月總計6354元,支出比月供減少495元。如果雙周供以每月近似同樣的負擔,每兩周支付3418元,只需21年就可以還清。
工作人員表示,『雙周供』作為一種個性化的還貸方式,在國外非常普遍,這與國外實行的周薪制度有關。從利息計算方式看,由於『雙周供』縮短了還款周期,提高了還款頻率,使得每期還款中本金所佔比例更多,利息所佔比例相應減少,本金減少速度加快,因此,纔節省了借款人的利息總支出。
此外,記者也了解到,等額本金還款法同樣適用於『雙周供』還款:
除了『雙周供』外,工行這次還同時推出了『單周供』還款法,由於還款周期被進一步縮短,在節省總利息支出上的效應也就更加明顯。
消費易:資金活多餘的房貸額度可以免息刷卡消費,招商銀行新近推出一款名為『消費易』的房貸產品。房貸也能消費,此話怎講?
據招商銀行工作人員介紹,這項名為『消費易』的房貸產品針對的是招商銀行的房貸客戶,可將其房貸額度內未用滿的多餘額度通過申請房貸『消費易』轉變為免息透支消費額度。具體如何執行?工作人員給記者舉了一個例子:
客戶張先生在招商銀行剩餘80萬元的住房貸款,他申請將80萬元貸款全部轉為住房循環授信後就可以開通『消費易』功能。『消費易』額度必須滿足2個條件,一是不超過循環授信額度的10%;二是不超過5萬元的上限。張先生授信額度80萬元的10%為8萬元,由於超過5萬元,所以張先生獲得的『消費易』額度為5萬元。
在申請了住房循環授信業務後,隨著住房貸款逐年歸還,授信額度又保持不變,已還款金額轉化為空餘額度。因此,張先生可順利使用『消費易』業務激活空餘額度。此外,對於擁有一套完全無貸款的房產的情況,根據房產評估價值及個人的資產狀況,直接可申請循環授信額度。
據工作人員介紹,這種透支消費的方式在50天內刷卡消費和信用卡一樣享受免息。一過50天,如果用戶沒有按時還款,可以在3個月內,銀行按照央行規定的短期貸款基准利率按月收取消費貸款利息,此外透支金額轉成消費貸款後,原先的免息消費額度也自動恢復。此外,這種透支免息消費不設最低還款額。持卡可進行POS消費和網上消費,但不能提取現金。
招商銀行工作人員表示,由於不少人一方面希望能提前還貸減少利息,另一方面又有臨時的融資需求,兩頭做既費時又提高資金使用成本,而『消費易』房貸模式則強化了房貸的理財功能,通過將房貸轉成一次授信,長期循環使用,為實現資金的優化配置和良性運轉服務,從而達到長期理財目標。
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