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經濟增長必然會帶來本幣昇值,在匯率昇值預期下,大量國際游資通過各種渠道進入國內,對國內資本市場和房地產市場造成一定衝擊。
外資對國內房地產市場的衝擊表現在兩個方面,一是直接衝擊,即外資直接開發房地產或者購買房地產。外資開發房地產要比單純購買並出售房地產對房價的影響小一些。前者會增加房地產供給,不過同時會引起土地需求擴大,引起地價上漲。而後者並不能擴大房地產供給,卻增加了需求,加劇了供求矛盾,直接抬高了房價。
二是間接衝擊,即外資流入所產生的帶動效應以及流動性效應。外資對房地產市場的信心會通過『羊群效應』帶動更多的投資者(包括國內游資)進入房地產市場,從而帶動房價更大幅度的上漲。過剩的流動性湧入房地產市場和股票市場必然引起房價和股價的上漲。
2008年3月28日,人民幣對美元匯率中間價昇破7.02,以7.0124創下匯改以來新高。至此,人民幣在2008年的頭3個多月內,已然昇值近4%。相關統計還顯示,2008年1~2月份,中國外匯儲備創紀錄地激增了1189億美元,其中能夠理解為FDI和順差的僅471億美元。而無從解釋的717億美元則基本可以認定是衝著人民幣昇值而湧入的『熱錢』。
3月18日,美聯儲再度降息75個基點,中美利率倒掛的差距進一步加劇。國際『熱錢』一方面受到人民幣昇值的吸引,同時還能享受到利差帶來的收益。分析人士指出,在匯差加上利差兩相作用下,『熱錢』將持續大量流入中國,從而進一步加劇國內的通脹壓力,『房價必然也將被這一不可操控,也難於抗拒的巨大推手推進向前。』
居民結束等待觀望助推房價上漲國家發改委價格司4月份發布一季度住房市場價格形勢分析認為,『部分城市經過一段時期調整後住房交易將會有所回昇,二季度房價上漲壓力加大,全國房價整體將保持上漲趨勢』。其中很重要的一個原因是居民在等待觀望後也會逐步選擇進入住房市場。
相關研究報告也分析認為,在銀根、地根雙重緊縮的背景下,去年年底一線城市持續的量價齊跌局面以及市場濃厚的觀望情緒最多會持續至今年年中,在調整期結束後,一線城市巨大的需求在理性的市場中重新釋放,房價也將在年底趨於穩定。而房地產剛剛起步的二三線城市則還有更多、更大的機會,投資需求在被抑制了大半年之後,隨著自住市場走熱和市場走旺,也開始有了萌動的跡象,開始看房的投資客已經明顯有所增加,市場規律常常如此,在自住客烘托出一定的市場氛圍後,投資客也隨後進入,給市場加溫。
復旦大學房地產研究中心主任華偉在接受記者采訪時指出:『今年的房價不會下跌,最多是盤整,盤整之後還是會上漲。因為支橕房價上漲的任何根本元素都沒有發生改變。』
華偉分析說,分稅制決定了土地出讓金始終是地方政府的重要財政收入,地方政府沒有打壓房價的原動力,所以房市只會僵持不會逆轉;貨幣流動性過剩,決定了房地產依然是堅挺的資產;另外,供求關系也沒有發生變化。因此,今年房價依然會上漲。
『改革開放30年的財富積累,人民幣的昇值,土地資源的匱乏,以及物價的飛漲等等,這些因素決定房價不會下跌,我對市場是樂觀的。』華偉說,『我認為今年的市場,現在是谷底,因為之前漲幅過高的樓盤會稍微調整一下,接著市場會盤整、放量,成交量放量之後,房價還是會往上走。』
此外,華偉還表示:『大多數開發商認為3月份是合適的入市時機。而購房者在經過年初一段時間的觀望徘徊後也開始選擇入市,釋放市場剛性需求。這些都將會帶動房價的提昇。』
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