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1996年以來,我國進入快速城市化階段,每年大約有2000萬農村人口成為城鎮常住人口。據統計,1996年全國城鎮化率為29.37%,2006年增至43.9%,年均增長1.45%,按此速度計算,未來五年全國城鎮人口增量將超過9000萬人。快速的城鎮化進程將給房地產行業帶來深刻的影響,不僅促進了城市建設,更直接刺激了住宅需求,這種需求的表現形式以首次置業為主。
城市人口增長過程中會出現大量新婚家庭,這些新婚家庭需要住房,這必然會引起對城市住房需求的增長。另外,在城市發展過程中,舊城改造產生了對住房的大量被動需求。建設部政策研究中心課題組2007年的一份報告分析認為,從潛在需求看,我國現有城鎮居民4.9億人,到實現『全面小康』的2020年,我國城市化水平將達到55-60%,城鎮居民將增長到8億至8.5億人。在此期間約有3-3.5億左右的新增城鎮人口需要解決住房問題。
另外,每年進入城市工作的農業人口數量也非常龐大,據2006年《中國農民工調研報告》統計,我國外出農民工數量為1.2億人,其中極小部分人會在城市首次置業,部分人會住房,從而也形成一定的住宅需求。按溫家寶總理2007年11月在新加坡訪問時的說法:每年由農村進入城市需要解決住房的進城人員達到1800萬,還有2100萬流動農民工,也需要居住條件。
另一方面,原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。從有效需求測算,不算農村進城經商務工人員的住房需求,只計算城鎮居民改善住房的需求,2003年末中國城鎮居民人均住房面積為23.8平方米。初步測算,我國2020年城鎮居民的人均住房面積可能要達35平方米。也就是說,每個城鎮居民的人均住房面積要在目前基礎上再增加10平方米以上。這個需求是客觀存在的,是現在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。
這部分人的居住問題可以通過若乾途徑解決,如購買商品住宅、保障性住房(經濟適用房和廉租房),租賃住房等。城鎮戶籍人口的增長除了人口遷移方式外,城市行政區域的擴張導致一些村鎮,甚至整個縣級區域並入城市管轄范圍,在這種城市擴張模式下,大量的農村戶口變成城市戶口,他們所居住的房子也納入了城鎮住房的統計范圍,這部分所謂的『城市化』人口並沒有增加對城市住宅的需求,在每年1800-2000萬新增城鎮人口中,約有500萬人屬於這種情況。
這就意味著,未來五年約有7000萬新增人口,約2400萬個家庭需要新增住房需求,其中包括購房和租賃,假設其中有50%的家庭會選擇購買一手新房,戶均面積90平米,則其總需求為11億平方米左右。
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