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中國的人口眾多直接造成消費群體的增多,其中高端消費群也有千萬之眾,多年來的經濟發展令他們『先富有起來』,他們手中聚集著中國大部分的民間財富。另一方面,中國的人口增長過快,老齡化的問題嚴重,由於老人增多,年輕夫婦增多,對住房的需求量也增多,只要市場有供求關系不發生變化,房價就降不下來。
人口增加帶動住房需求增長
預計我國人口數量將在一個較長時期內繼續保持增長勢頭,到本世紀中葉將達到16億人口,年平均淨增加1000萬人以上。另據『五普』資料顯示,進入21世紀後,我國每年平均結婚人數達1000萬對以上,按照農村人口佔人口總數的60%計算,將有400多萬對城市人口結婚,假如每個家庭需要一套住房,則市場需求量為400多萬套住房。大量增長的婚育家庭將對住房產生巨大需求。
人均收入增長,帶來改善型需求另外,從國際經驗看,人均GDP超過2000美元後,住宅消費將步入加速昇級階段,而我國2006年人均GDP已超過2000美元,2007年全年城鎮居民人均可支配收入亦接近2000美元。2002年以來,我國城鎮居民人均可支配收入保持年均10%的增長速度,2007年全年城鎮居民人均可支配收入為13786元,比上年增長17.2%,扣除價格因素,實際增長12.2%。在我國宏觀經濟持續向好的大環境下,預計未來五年城鎮居民個人可支配收入依然可以保持年均10%左右的增長。可支配收入的快速增長為住宅需求提供了支付能力,近年來我國城鎮人均居住面積一直隨著收入的增長而穩步提高。因此,現階段我國舊房換新房、小房換大房、中低檔房換高檔房的改善性住宅需求旺盛。另外,隨著我國經濟的發展以及城市家庭模式的變化,城鎮家庭小型化的趨勢越來越明顯,包括婚房在內購房需求在一定程度上也屬於改善性需求。
國家發改委投資研究所房地產研究中心副主任劉琳博士認為,需求旺盛也是支橕房價上漲的原因之一。空置率是衡量需求增長的重要指標之一,從2002年開始全國的空置率就呈下降趨勢,2004年降幅最大,這說明需求很強勁。她進一步指出,長期來看,25歲-45歲是住房消費的主要群體,其中25歲-35歲正處於婚戀期,他們對住房需求呈現剛性,『我國的人口結構決定了未來15年,住房需求都會相當旺盛。』而從短期看,流動性過剩、實際利率偏低,加上由漲價預期引起的投機行為,也帶來了相當數量的需求。
專家表示,盡管房地產投資加快增長,但由於住房套型結構比與居民收入結構比剛好相反,不僅造成有效供給不足,而且導致房地產價格出現加快上漲勢頭,部分城市房價還漲幅較高。
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