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關於"第二套房貸款政策"的規定,2007年央行和銀監會聯合發布了《加強商業性房地產信貸管理的通知》及《補充通知》予以明確。但今年三、四月份以來,部分銀行在第二套房貸政策執行問題上開始"暗自松動"。政策的松動又會導致怎樣的利弊?這種松動會將持續下去還是半路夭折……帶著諸多問題,記者采訪了相關人士。
二套房政策"松動"正在成為一種普遍現象。多家銀行的住房貸款發放過程中,均不同程度地存在操作層面的變通行為。
建行廣東省分行工作人員明確告知,如果首套房已經結清售出,只要能提供買賣合同,客戶向建行貸款再次購買房屋,可以享受首付三成以及下浮15%利率的首套住房優惠政策。
近期,上海部分中介公司收到招商銀行的一份內部房貸優惠政策通知。通知明確,若已經將手頭房產出售,再購房將按照首套住房貸款政策執行。
從建行北京支行了解到,今後,只要首套住房人均面積為26.6平方米以下的購房人,購買第二套房子在建行都可享受首套住房貸款的優惠政策。之後,招行、深圳發展銀行緊隨其後做出相應的政策調整。
目前濟南市一些銀行開始微調第二套住房認定標准。其中,招商、深發等銀行規定,第一套住房貸款已結清並售出,申請第二套住房時可視為第一套住房,可享受優惠利率。
面對這種情況,某銀行負責人也很無奈,房貸新政"傷"了購房者,也"傷"了銀行。相比目前其他各項業務,房貸是最安全、利潤最高的業務。雖然抑制購房需求的效果很明顯,很多人因此放棄了購房計劃,但隨之而來的是,銀行面臨放貸任務完不成的巨大壓力。"希望總行與監管部門溝通,建議考慮必要的政策性松動。"
政策解析:執行存在四大疑惑事實上,根據《通知》,第二套房的認定還有不少細節。但因為法律規定中賦予了尺度寬泛的自由裁量權,使得在執行起來還存在著一些問題。
疑問一:人均住房面積如何計算。據"補充通知"規定,對於人均住房面積低於當地平均水平的家庭,再申請住房貸款的,可比照首套房貸政策執行。各銀行對"人均住房面積"出現不同的理解。據上海統計局的數據顯示,2007年城鎮居民人均住房建築面積32.2平方米,人均住房居住面積16.5平方米,可見兩個存在不小的差異。
疑問二:"當地"的劃分范圍有待限定。央行要求統計部門按上年數據來確定當地人均住房面積,南京市房產和統計部門的聯合調查是,南京人均住房建築面積達到32.21平方米,其中11個區為31.78平方米/人,兩縣為43 .53平方米。但究竟是全市劃一條線32.21平方米/人,還是按11區和2縣來分別劃,或者主城歸主城,三區二縣再分別劃呢?
疑問三:公積金貸款信息怎麼查。本次央行明確二套房貸應包括純公積金貸款,但目前南京銀行卻抱怨:公積金貸款的信息尚未納入央行個人征信系統,銀行除非一筆筆到公積金管理中心去查,否則是看不到的,而這樣做人力投入吃不消。"我們只要在個人征信系統中查詢了,而且沒發現有公積金貸款,那麼我們仍然視作第一套房。"
疑問四:統計部門如何定。在央行銀監會的房貸新政中有一項規定,對已貸款買房的家庭,如果人均住房面積低於當地平均水平,再貸款買房時,可以享受第一套房的優惠政策。但是對於人均住房面積究竟以哪個部門發布的數字為准,央行和銀監會一直沒有給出明確的說法。
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