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據北京市房地產交易管理網的數據顯示,2008年以來,一些新入市的公寓項目采用了低價入市的策略,銷售略好。
其中,位於朝陽區四惠的『金地名京』,1月25日拿到預售許可證的117套房,目前已經售出112套,銷售率也達到了95.7%。另外,項目開盤價為19000元/平方米,而實際成交價已達到25027元/平方米,高出了開盤價31.7%。其2月2日拿到預售許可證的239套房,目前已經售出200套,銷售率也達到了83.7%。
此外,位於紅領巾橋附近的項目『公園1872』1月24日305套房獲得預售許可證,截至5月13日,已經銷售246套,銷售率達到了80.66%。其開盤價也定在了20000元/平方米以下。
-市場分析公寓項目低價入市欲破困局
2007年受到限外政策的影響,繁華商業區、商務區的公寓項目銷量即受到重挫。今年逢奧運之年,開發商也看好奧運經濟為公寓市場帶來的新增需求,公寓新盤放量大增,然而由於京城整體銷售不佳導致公寓市場的銷售情況並不樂觀,在這種情況下,開發商多選擇『低價入市』的營銷策略,以期實現良好的銷售業績。
後期入市項目受阻高價
之所以一些高檔公寓銷售不佳,主要是受到市場的影響及其自身的價位高所致。
一個明顯的特點,就是銷售不好的項目多是老項目的後續項目。由於後期項目價格已經提到很高,這在很大程度上影響了購買者的信心。
並且,市場情況也不好,自2007年10月份以來,受到政府宏觀調控的影響,京城的樓市一直處於有價無市的尷尬境地,交易量連續下滑,2008年春節後,京城的許多樓盤都掀起了打折促銷風,在這種情況下,那些價位太高的項目銷售無疑會受影響較大。
住宅類公寓低開高走
據亞豪機構的統計數據顯示,2008年以來,北京五環以內共有10個純新盤公寓入市,總供應套數為2889套,整體開盤均價為21640元/平方米;而去年同期僅有8個公寓新盤入市,總供應套數1979套,開盤均價22250元/平方米。今年供應套數增長了近五成,而開盤均價卻下降近3%,可以看出,開發商為應對低迷的市場情況采取了『低價入市』的策略。
比如,位於三元橋附近的『Master領寓』,首次開盤時均價為28000元/平方米,而其周邊的同類產品均高於這個價格,如『遠洋公館』均價為32000元/平方米,『置地公館』均價為38000元/平方米,『SOHO北京公館』均價為42000元/平方米。其他項目比如『金地名京』、『公園1872』、『龍公館』等項目的首次開盤價格都定在20000元/平方米以下,比周邊在售公寓的價格均低了15%-30%。
亞豪機構副總經理任啟鑫認為,2008年入市的公寓新盤之所以采用『低價入市』的方式,主要有兩個方面的原因。
首先是樓市交易量下滑,不少樓盤打折促銷風,在此背景下,開發商推出新盤時,不得不改變了以往的銷售策略,采用了『低價入市』的辦法,這樣不僅可以盡量迎合消費者,而且有利於聚攏人氣,為項目的提價留下了一定的空間。
其次,開發商采用『低價入市』的策略也是迫於資金壓力,2007年以來,政府對樓市的調控力度不斷加強,央行的多次加息使得銀根不斷緊縮,開發商信貸難度不斷加大,加上資本市場受美國次貸危機的影響,也出現了蕭條的局面,股指縮水近50%,開發商通過二級市場融資難度非常大。2007年許多開發商都大肆拿地,這樣勢必會造成資金鏈的嚴重緊張,而樓市的交易量又持續下滑,在這樣的內懮外患下,開發商為了緩解資金壓力,不得不采用了『低價入市』的策略,以期能快速銷售產品,盡快回籠資金。
公建類公寓自身存在問題
對於目前,以公建立項的公寓項目銷售低迷,任啟鑫認為主要有兩方面的原因:一方面是由於目前北京樓市整體交易情況不佳,購房者仍處於觀望狀態所致;更為重要的一個原因是,以公建立項的公寓項目自身存在著許多問題。
首先,房屋的使用年限短。以商業、公建立項的公寓項目,一般只有四五十年的產權。而住宅項目有70年的產權,根據新實施的《物權法》規定,普通住宅70年產權到期後會自動延期。而公建或商業立項的項目則沒有明確的規定,土地使用年限到期後是否還將重新交納土地使用金尚不明確。所以,同等條件下,購房者自然會選擇70年產權的住宅公寓項目。
其次,首付比例、稅費成本高。為了抑制投資性購房需求,央行規定,購買商業的首付比例不得低於50%,且購房所需繳納3%的契稅,而同樣購買中小戶型的住宅契稅可以享受優惠,僅按購房款的1.5%繳納,這在很大程度上抑制了購房需求,致使交易量受到影響。
再次,持有成本高。公建立項的公寓類產品銷售低迷還與物業費、水、電、電梯維護費等各項費用過高有關。而公建立項產品的水、電費用也均按商業項目交納,比居民生活用水、電費用高出很多。以水費為例,居民用水3.7元/噸,而工商業用水則為5.6元/噸;電費也是如此,居民生活用電是0.4883元/千瓦時,而商業用電為0.7625元/千瓦時。日積月累,生活成本費用的過高必然會使購房者多了一層顧慮。
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