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泰達荷銀副董事長章嘉玉總結自己投資房產的經驗,建議投資者要特別注意:地段、地段、地段。如果當初她在臺北買的房子不是郊區的別墅,而是市區的公寓,就不會遭受那些損失。她的判斷是房地產大勢下跌的時候,首先是城市外圍的房價跌,從外圍跌到中心,而市中心的樓盤是比較抗跌。
這個觀點同樣得到中原(中國)地產研究中心總經理程博士的贊同。她分析說:『在上海,2006年到2008年的新推樓盤中,明星高檔樓盤並不算多,特別是位於中心區的樓盤。上海高端住宅的一半需求來自於外來人口,包括外國人和外地人,他們對價格的敏感度不高,但是會參考家鄉的城市住宅的價格水平進行比較,比如香港人、臺灣人就會拿香港、臺灣的地產價格比較。中心區推出的一些高素質小盤,一上市就很快賣完了,就反映了這個趨勢。』
對於做長線投資的經理人,首先要選擇長期穩定的高收入人群作為租客。如上海名都城依托虹橋開發區,世茂濱江花園依托陸家嘴CBD,東方曼哈頓依托徐家匯商圈,這些地方都有長期穩定的高收入人群作為基礎,可以保持較好的租金投資回報率。
其次,定位准確非常重要。針對不同類型的客人要有不同的裝修標准,譬如名都城的裝修盡量符合日韓人士的需求,而世茂濱江花園的裝修盡量符合歐美人士的需求。
再次,要有完善的周邊配套,便捷的交通。出行與生活的方便對於租客來說非常重要,最好選擇一些緊靠主乾道的樓盤進行長線投資,如世茂濱江花園緊靠世紀大道,中凱城市之光緊靠延安路、南京西路,東方曼哈頓緊靠虹橋路、中山西路。
在威海,聳立了一張新的城市名片,其標志性建築就是名座商務生活館,它北靠市政府,與威海港距離5分鍾路程,東臨大海,西側是大潤發購物中心及麥當勞、肯德基等國際快餐連鎖機構,南距火車站大約20分鍾路程,距離威海機場約一小時車程,是威海市的政治、經濟、文化、娛樂的中心。
威海名座是北京『鳥巢』中方建築師李興鋼的又一力作,具有生態環保及創新價值。創新體現在自由的空間DIY,從固定座位中解放出來。充分利用建築內的光合作用、環保生態辦公理念,配備了無線網絡、智能高速光纖信息平臺。威海名座在建築南側下部主動後退建築紅線,借助地面坡形處理和商業內街24小時對城市開放等手段,為威海提供了一個開放的、休閑的、友好的城市廣場。
戶型:投資於休閑近山,臨湖,靠海,別墅代表的是一種理想的生活家居形式。日本管理大師大前研一認為,在距離工作和住家兩個小時車程以內,自然環境理想的地方建造的別墅非常適合經理人的休閑生活。他認為海灣型的別墅和田園型的別墅都滿足了這一追求。
海灣型住宅的度假性質,在海藍椰風的項目中充分得到了體現。海藍椰風位於海口的東海岸,西起南渡江入海口,東至東寨港,南至海文高速公路,海岸線長20公裡。通過瓊州大橋、海瑞大橋、東新大橋與市區相連。海藍椰風可以讓住戶享受豐富的自然景觀,可以觀賞到東寨港紅樹林、海底村莊、1,300多米的藍色海岸線、海景生態公園和天然漁港。同時,它的周邊配套日益成熟,毗鄰五星級皇冠假日酒店、院士村、南航飛行員村、中央美院海南分院、省圖書館等,所在區域是海口未來的行政中心、商務中心、文體中心、教育中心。
對田園型的別墅,北京格拉斯小鎮做了最好的詮釋。格拉斯小鎮具有獨特的自然資源優勢,它緊鄰北京四季不乾涸的溫榆河,處於北京中央別墅區內,3公裡的老河灣穿越社區,和溫榆河連接,有專屬的6公裡的綠化帶—格拉斯路,更有300畝原生態濕地分布其中。其一期推出的凡爾賽河谷,616-836平方米多種獨棟別墅,采用了地中海式的建築風格。配套上,小鎮也別具匠心,在鎮中心區還規劃了一個五星級酒店、國際學校(英國哈羅公學)、教堂和香水博物館、圖書館和風情商業街。
隨著購買別墅人群越來越年輕化,別墅除了休閑生活之外,其投資的功能越來越被看重。投資別墅要注意哪些原則和規避哪些陷阱呢?
戴德梁行旗下泛城租售網市場經理費海勇認為,別墅投資與別墅的定位有直接關系,有些城市別墅,離市中心不太遠,而且成片開發,物業管理做得比較好,這種別墅的增值潛力比較大。
他還建議購買別墅投資時,一定要注重發展商的實力,有沒有做別墅的經驗。別墅對整個物業管理、環境設計方面等要求高,可能開始開發商說得好,住進去以後可能找不到感覺。
還有,客戶群很重要,你要了解未來的鄰居素質。投資別墅還要做好長期持有的思想准備,如果沒有充足的資金儲備(最起碼保障自己兩年內不會急需大筆資金),最好不要去投資別墅,可以選擇一些別的短期投資產品。
上海中原物業住宅事業二部總監郭冠軍,建議經理人投資別墅一定要考慮兩個方面:第一是自住兼投資,即使將來投資,它的價值在哪裡也很清楚;第二是純投資,找到客戶群很重要。
投資別墅收益大風險更大,所以要有效防范一些陷阱。比如地域陷阱:高價別墅難出租,使用率低導致資金流失;比如套現陷阱:急需現金,低價出售不賺反賠;比如折舊陷阱:入不敷出,別墅變負資產。
靠山、沿湖、臨海的別墅依然是經理人理想的第二居所,不管是自住還是投資,親自去考察一番十分有必要。
東尊·優山美地坐落在中國東岳泰山凌漢峰的陽面,半山之處, 94席別苑建築,由獨棟、雙拼和聯排三種形態構成,面積從258平米到486平米不等,坐北朝南,每戶都有獨立的車庫和庭院,林林總總,掩映在青山綠樹的背景中。擁有此宅,便可享受蕩胸生層雲,一覽眾山小的詩情畫意了。
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