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案例:張某在2006年貸款買了一套商品房,2007年年初入住,之後不久,開發商要求張某支付全款後纔能為張某辦理產權證書,張某不同意,開發商便遲遲不給張某辦理產權證。2008年1月,一個陌生人王某來到張某的住處,要求張某為其騰房,聲稱房子是他買的,還拿出了房產證,看著房產證的門牌號碼,確系自己居住的房屋,張某不同意騰房,沒多久王某起訴張某,要求張某騰房。
律師解析:瀚洋律師事務所的單薇律師認為,王某的訴求會得到法院的支持。根據《城市房地產管理法》的規定,商品房的交付以辦理產權過戶為標准,在辦理過戶之前,即使買受人實際佔用該房屋,該房屋的產權依然屬於出賣人,而不屬於買受人,買受人對出賣人只有債權,由於債權只能約束合同相對方,不能對抗善意第三人。
在本案中,張某作為房屋的買受人,雖然已經實際入住,但是由於開發商沒有為其辦理產權證,所以張某不是該房屋的產權人,其佔有房屋的狀態也無法改變這一事實。而王某雖然沒有實際入住,但是由於辦理了房屋產權證,就從法律上成為該房屋的所有權人,有權利行使對該房屋的所有權。
由於開發商將房屋又賣給了王某,導致張某購房的目的已經無法實現,張某只能依據合同要求開發商承擔違約責任。本案中開發商的行為屬於惡意違約,將已經出賣給張某的房屋出賣給王某,致使張某無法取得房屋,張某可以依據法律要求解除合同,返還已付購房款及利息,賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任。
律師提醒:根據《物權法》,購房者可以向登記機關申請預告登記,預告登記制度可以很好地避免房屋或者其他不動產買賣過程中出現的『一房兩賣』的現象。如果消費者購買了房屋,但是開發商在約定的時間裡沒辦理產權證,購房人就要督促開發商及時辦理,如果開發商拒絕或拖延辦理,購房人要及時通過法律程序維護權益,起訴開發商,要求開發商辦理產權證書。
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