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任志強『要死,也是銀行先死、房地產商後死』的最新言論或許再度惹惱了一部分業界人士,開發商與金融界之間的關系變得微妙。就在上周,又有准備金率提高和稅收新規兩根『大棒』直接或間接指向開發商的資金鏈。同時,伴隨著如深圳等地退房潮再起等新的市場變化,開發商現金流已經岌岌可危。
『大棒』敲打4月16日17時,央行發布公告稱,為繼續落實從緊的貨幣政策要求,加強銀行體系流動性管理,引導貨幣信貸合理增長,決定自4月25日起,上調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。
業內分析,此舉將使銀行放貸更加慎重,從而增加地產開發商的資金壓力,個別競爭力不夠的甚至將被淘汰。『2007年以來,央行6次上調存貸款利率,13次上調存款准備金率至16%的歷史高位,而且至今仍沒有放松的跡象。作為宏觀調控重點關注的房地產市場,信貸緊縮意味著開發商從銀行貸款已是難上加難。再加上開發商如今尋求上市也是困難重重,這樣的融資「寒冬」可以說是前所未有的。』安信諮詢公司分析師程默表示。
而在央行宣布再次提高准備金率的同一天,國家稅務總局網站發布了一則《關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》,明確規定對省級地區的住宅(非經濟適用房)的預售收入,按照預計利潤率不低於20%的標准預繳企業所得稅,並且還要按照規定的預計利潤率分季或月計算出預計利潤額,計入利潤總額預繳。業內認為,對於開發商來說,一旦將所得稅每月繳付,則資金流動率將有所下降。
『無論是從銀行還是證券市場融通資金,風險都高於以往。大開發商由於可變現的項目儲備、能供抵押的資產較多,資金較充裕的話,受影響還小些;但一些小開發商,特別是大部分項目處於開發前期的小開發商,將面臨窘境。』上海易居房地產研究院的分析師表示,『總之,可以肯定的是,今年開發商的資金成本將高於去年。而在這種情況下,去年進行了大量融資的開發商可以說已經取得了戰略溢價。』
倚重回款任志強雖然在接受媒體采訪時認同這樣的判斷,即近年來房地產企業擴張速度較快,資金需求量劇增,而受信貸緊縮影響,銀行貸款門檻又相應提高。但他同時表示並不擔心對開發投資的信貸縮減,擔心的是對居民消費信貸的緊縮,因為房地產在開發投資方面的信貸比重並不大,主要靠自有資金和銷售回款。
在兩根『大棒』進一步『錘煉』開發商融資能力和資金流動率的情況下,通過加快銷售以回籠資金的做法得到許多開發商的重視,如此輪帶頭降價的萬科拿出的一季度業績就很能說明一些問題,光從速度上看,萬科去年完成過百億的銷售額用了近半年時間,而今年只用了3個月。『萬科今年以來「轉守為攻」的目的是以較小的空間換取足夠的時間。』中國指數研究院的分析師表示,打折策略可迎合政府調控、降低資金成本、大量回籠資金,真可謂一舉多得。
但是,此舉帶來的『雙刃』效應也不能忽視。近日,有關深圳退房風波群起的報道接二連三,緣由自然是開發商的降價行動讓一批前期買房的准業主『抓狂』。深圳市國土資源和房產管理局發布的報告顯示,3月深圳新建商品住房銷售均價已經回落到去年4月的水平。面對資產縮水,資金被深度套牢的准業主們終於忍無可忍,逼開發商做出讓步。而開發商一旦妥協,資金鏈又將面臨窘境。甚至有人評論,退房潮或正是開發商『百日劇變』的開始。
上海五合智庫總經理鄒毅指出,特別對於那些要繼續擴張的開發商來說,更需重視資金周轉,如果銷售回款狀況不好,不但是未來拿地,手中其餘項目的開發都會受到影響。
上海佑威房地產研究中心主任薛建雄也表示,如今大部分開發商現金流緊張,要是房子賣不動,就比較危險,因為開發商自掏腰包的主要是買地的錢,開發時的各種工程款和稅費等往往會拖到銷售回款後再付,一旦銷售遇冷,風險隨之而來。
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