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『目前不僅人民幣昇值、宏觀調控從緊,而且奧運後我國經濟可能面臨調整,因此,房地產業一定要「現金為王」,增加現金流』,在19日由中國房地產業協會等機構主辦的『2008中國房地產百強企業研究成果華南發布會』上,國家發改委特邀研究員、深圳大學國際金融研究所所長國世平針對目前房地產業不可忽視的風險大聲疾呼。
房企資產負債率高周轉率持續下降研究指出,2007年以來,限價房以及廉租房、經濟適用住房等一系列住房保障政策的陸續出臺和落實,加上通脹之下從緊的貨幣政策都令房地產業經營環境發生變化。
根據研究數據,中國房地產百強企業近年來資產負債率普遍接近70%,部分企業甚至超過90%,負債風險較高,『在銀行貸款、上市融資等渠道不暢時,交易量下降又限制了企業通過銷售回款補充企業現金流,嚴重依賴銀行信貸的企業將面臨較大風險,同時,控制貸款規模限制或延緩了部分購房者的有效需求,是近期交易量下降的直接導致因素,給房地產企業加快銷售進度、補充流動資金帶來不利影響。』
『不僅負債率居高不下,流動比率也低於0.5,企業資金狀況堪懮,』侯瑞波(侯瑞波博客,侯瑞波新聞,侯瑞波說吧)透露,『目前房地產企業手中現金有50億元的不到10個。』
數據顯示,百強企業自2005年到2007年總資產周轉率和流動資產周轉率持續下降,分別從0.47下滑到0.43及從0.6下滑到0.55。
加快開發銷售速度盡快回籠資金『我預計今年買一套房的錢到明年上半年可以買一套半,隨著宏觀經濟的調整,樓市大調整在所難免,調整力度不亞於2002年、2003年,』國世平說,『雖然這些預測和觀點不受開發商歡迎,但我之前多次預測都應驗了,屆時,樓市將會像股市調整一樣泥沙俱下,不存在別墅或大戶型房價格獨自堅挺的問題。』
國世平和侯瑞波都認為,加快開發銷售速度盡快回籠資金,提高資金使用效率是房地產企業當務之急。
如何平衡規模與效率、收益與風險的矛盾將成為房地產企業未來發展的核心,『需要借助各種渠道合理拓展企業資金來源,降低資金風險,增強對未來市場回調幅度可能加大的應對能力』,萬科、金地集團等已通過上市、定向或公開增發、債券發行、引進私募基金、信托等不同手段,拓展融資渠道。『市場波動將導致市場進一步「洗牌」,綜合實力強、管理水平高、抗風險能力突出的房地產企業有望勝出』。
百強企業研究組預計,土地一級開發市場、保障性住房、商業地產、裝修房等將成為新的業務增長點。
房企十強華南企業佔六席研究表明,中國房地產百強企業2007年房屋銷售額均值創歷史最高水平,達50.07億元,同比增幅高達65.32%;同時,行業集中度提高趨勢更明顯,2005年~2007年,百強企業銷售總額佔全國商品房銷售總額的比重由11.79%增加到16.91%。中國房地產TOP10研究顯示,百強企業綜合實力TOP10企業中華南地產企業多達六家,包括中國首家資產規模過千億的萬科以及通過上市融資資產規模迅速上昇的碧桂園等。
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