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『地王』頻出的2007年拿地鮮有成功,如今逆市出手,卻屢屢出奇。
『2008年地價理性回歸,但是以前的高價拿地無法回頭。這將是今年房地產市場面臨的最大矛盾。』永安信金融服務機構董事長喬志傑就此表示。
但另一組數據顯示這一市場仍機會頗多,2008年第一季度,北京共有41塊土地成交,土地面積達530萬平方米,同比2007年增長175%,假如以規劃建築面積來計算的話,這個增長幅度更是高達309%。
地價在回落,供應量卻在增加,『假如你的現金流沒問題,這的確是一個通過招拍掛市場增加土地儲備的大好機會。』前述地產金融界人士表示。
看准這個時機的顯然不止合生一家。此前,遠洋地產以16.5億元拿下石景山區石槽地塊。而回顧去年,該公司在北京市場僅有一塊土地收入囊中。『有些公司在2007年的尾巴上快速聚集了資金,而在土地市場發瘋的時候,沒有拿地反而成為有利因素。』業內人士如是評價。
大腕缺席打破供需方程我們的頭腦中已經形成了一項固定思維,每當某塊土地流拍時,第一個想到的必然是『土地拐點』。
反觀開年第一季度,樓市盡顯低迷,開發商對市場的未來預期已調低,土地於企業而言不再是明天就能下金蛋的母雞,反而可能成為吸乾企業現金流的致命武器,往昔激烈爭奪的地王神話將無以為續。
然而,市場不時蹦出越發普遍的流拍現象也證明我們的邏輯似乎正確無比。
然而,仔細分析全國主要城市的土地市場情況,現實中的市場種種看似矛盾的現象,遠比我們想象的要復雜,此前邏輯稍顯簡單。
廣州流拍兩幅土地之前,恆大地產剛以41億元奪得廣州天河區的一塊土地,盡管事後這成為人們批判該公司豪賭資本市場的鐵證,然而,當時現場歷經230輪的激烈競價以及諸多的參與者足以說明,『恆大』不是惟一。
在北京市場,人們關注來廣營地塊『低價』成交,而預期的熱門地塊廣渠路15號湊不滿三家開發商競價,但卻選擇性地忽略了珠江拿下通州新地王,遠洋地產高價拿下石景山地塊。
同樣,人們驚詫於一個季度過後深圳土地市場只成交了一塊限價房用地(不含工業用地),但卻沒幾個知道,天津在第一季度整整出讓了87塊土地。
簡單的土地拐點論,無法對上述現象給出令人滿意的答案。
無法否認的是,土地市場已經發生逆轉性的變化,相比2007年第二、三季度,甚至每周都會在某個城市出現的『地王』,2008年土地市場總體而言偏冷,成交價格再也沒有出現那些驚心動魄的數字。
如果說,頻繁的流拍或許可以從區域土地市場供應調整中找到答案,而另一個原因則是,2008年,土地市場少了很多激情澎湃的參與者。
曾以93億元拿下長沙地王的北辰沒了動靜,3月,富力地產董事長李思廉在接受媒體采訪時表示,富力地產降低負債的方式,是通過減慢購地步伐和回歸A股,而兩個月內將暫不購入新的土地。
王石宣稱萬科絕不會再當地王,就連去年在北京土地一級市場表現活躍的華潤置地也良久失去消息。
可以確定的是,諸多地產巨頭已經在土地市場上缺席,由此帶來的開發商爭奪土地的激烈競爭明顯放緩。
2007年自然有恆大這樣的瘋狂圈地者,但同時在土地市場上碰壁的失意者比比皆是,2008年,會不會是他們拿地的機會?北京和天津創下新高的土地成交量,由此不難解釋。
種種跡象表明,土地市場正處於供需方程式改寫的微妙時刻。
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