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近日,記者從北京市土地整理儲備中心網站上看到,從4月1日到4月13日的12天北京市土地市場一直處於『斷糧』期,既沒有新地入市,也無舊地交易,直到4月14日纔有4塊土地入市。土地『招拍掛』市場的冷清,究竟意味著什麼?曾經『逢地就搶』的開發商為何變得如此平靜?
面對記者的質疑,一位業內人士說:『現在,開發商的資金鏈繃得都太緊了,普遍狀況是錢少地多。因此,國土局也有意推遲土地的上市時間,等待市場轉暖。』
開發商資金鏈『緊繃』如今在房地產行業內已經表現得越來越明顯,而這是否就是京城土地市場『斷糧』的原因呢?對此,北京市國土局有關負責人在接受記者采訪時表示,停止土地供應與市場無關,主要是由於換季,新的土地供應工作還沒有安排,因此出現了短期的供應斷裂。其強調,這種情況不會影響今年的整體土地供應計劃,而今年的供地相比去年只多不少。一季度北京市的土地供應出現了大幅度的增加,適當調整市場供應也是應當的。
一季度土地供應同比上漲175% 土地均價上漲36%
根據北京市土地整理儲備中心的數據統計,今年一季度,北京市共成交41宗地塊,成交土地面積530萬平方米,規劃建築面積655萬平方米;成交土地面積與規劃建築面積同比分別增長175%和309%。一季度成交的住宅及含住宅性質土地,平均樓面價已高達4628元/平方米,相比去年同期的3395元/平方米,增長36%。
業內專家分析,今年一季度北京土地成交量的大漲,主要是由於去年房價漲勢迅猛,導致政府調控策略改變,由緊縮增量土地到放開土地閘門,希望通過以增加樓市供應的方式來緩和供需矛盾、調節房價;這使得去年底入市『宗地』量大增,這些土地多在1月份成交。
統計數據顯示,今年一季度,北京成交的住宅或含住宅性質用地27宗,成交土地面積452萬平方米,規劃建築面積574萬平方米,分別佔總成交面積的85%和88%。在住宅及含住宅性質土地中,位於五環以外的土地面積為367萬平方米,佔到81%,其中六環以外土地面積為170萬平方米,佔38%,三環以內無新增供應。而在今年已成交的住宅用地中,位於通州、亦莊、順義3個重點新城的『宗地』面積達到了206萬平方米,佔到了五環外住宅用地面積的56%,引導重點新城的建設開始啟動。
另外,已成交土地中共有6宗配建保障性住房,配建的保障性住房合計面積為86292平方米。分別為延慶縣京張路東住宅項目用地、順義區馬坡鎮編號07085-1及07085-2號『宗地』將分別配建5100平方米、1.99萬平方米和28292平方米的兩限房;海淀區六道口居住項目、朝陽區芍藥居東區1組團、朝陽區南沙灘東路3號將分別配建3000平方米、2萬平方米和1萬平方米的廉租房。其中,配建廉租房的小區均位於五環以內,顯示出政府加大對保障性住房供應的力度。
此外值得注意的是,今年一季度,北京成交的住宅及含住宅性質土地,平均樓面價為4606元/平方米,同比增長36%;其中六環外住宅用地的樓面價為2853元/平方米,同比增長1.7倍。
對此,京市建築設計研究院第六設計所高級工程師徐晨認為,一季度土地價格的上漲主要是由於今年的高價土地全集中在1月份,而這些土地的出讓時間全在去年,因此整體抬高了土地價格,例如1月初,順義區馬坡的一宗土地,規劃建築面積近36萬平方米,起始價為5.9億元,最終成交價為25.2億元,超出起始價3.2倍。
二季度49塊入市商業用地佔25% 廣渠路15號可能再次登場有意思的是,就在記者上周五剛剛采訪完北京市土地整理儲備中心關於近期土地交易『斷檔』一事,本周一北京土地市場就掛出了4塊土地,分別是石榴莊五區配套公建項目用地;北京市順義區後沙峪鎮吉祥莊村居住用地;北京市順義區後沙峪鎮吉祥莊村商業金融、居住用地;北京市順義區吉祥莊村商業金融項目用地,總供應面積達到了30萬平方米左右。值得注意的是廣渠路15號地也被排在即將入市的土地計劃中。
廣渠路15號地塊系北京化工廠所在地,規劃建築面積41.76萬平方米,處於兩廣路的延長線上。
目前,地塊周圍的配套設施已經比較完善,曾被視為『距離CBD最近的兩限房地塊』,也是近年來四環內出讓的最大一塊住宅用地。然而,就是這樣一塊優質,甚至可以說稱得上是『絕版地王』的廣渠路15號地塊卻由於只有兩家開發商投標,未滿足『投標單位3家以上』條件,在今年1月16日慘遭流標。
盡管如此,不可否認的是,京城不少開發商仍然在覬覦這宗地塊。上周五,SOHO中國董事長潘石屹就在網聊中對這塊北京『招拍掛』面積最大、位置非常好的土地,在去年11月份的『招拍掛』過程中流標表示遺憾。同時透露,『我們對這塊土地一直很感興趣,一直留意政府什麼時候將重新推出這塊地進行招拍掛』。毫無疑問,廣渠路15號地塊的再次登場,勢必會讓眾多品牌開發企業『心癢手也癢』。
按照北京市今年的供地計劃,今年二季度北京市供應土地將達到49塊,目前已經供應4塊,其中涉及商業性質的土地達到了14塊,值得注意的是,即將入市的項目包括了西單東南D西地塊、北京商務中心區核心區一期NE19-1a地塊、朝陽區華嚴北裡46號辦公地塊等位置極佳的土地。
徐晨認為,目前開發商資金鏈非常緊,不少開發商都停止了土地的競買,甚至不少開發商還有出讓已買土地的准備。因此,雖然這次推出的地塊位置不錯,但估計很難再出現去年那樣的火爆場面。
記者手記遲遲不願『回暖』的市場以及從緊的貨幣政策,像是無形的雙手慢慢『卡緊』開發商的生命之喉,包括那些品牌房企以及上市地產公司。一方面是房子不好賣;另一方面是資金進不來,在這樣『腹背受敵』的局面下,估計也沒有多少開發商還有心思和底氣在土地市場搶地了。看看深圳,4月以來一共入市8塊地,結果流拍了6塊,其中不乏地塊面積超過44萬平方米的大『蛋糕』。結果,這些地塊不僅小開發商不問津,就連一線品牌開發商也不『感冒』,齊齊不出手。而這似乎也再一次證明了,開發商已經從『鬧地荒』變成了『鬧錢荒』。
任志強在博鰲論壇上輕松地說,房地產每年要『死掉』兩萬家,沒什麼變化。然而,並不是所有開發商都能像任志強那樣無驚無恐。銀行難借錢、外資又受限,上市IPO還不能用來買地,一道道金融貨幣政策擋住了開發商在土地市場『呼風喚雨』的手。如今,別說買地,能不能繼續維持現有項目的正常運作大概都成了一些開發商的『難題』。
眼看著夏天就要到了,而房地產市場的冬天似乎還沒有過去。隱隱的『復蘇』苗頭目前看來顯然還只是開發商的一種美好願望,這場博弈最終誰纔是最後的贏家,懸念迭起,令人期待。
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